SECTOR HOTELERO EN MADRID: las cadenas medianas ganan peso

La planta alcanza cerca de 42.500 habitaciones

Con una oferta de 427 establecimientos alojativos, el mercado hotelero de
Madrid comienza a mostrar signos de recuperación, con un mayor índice de
ocupación, una mejora de la rentabilidad y un goteo de nuevas aperturas,
protagonizado sobre todo por las cadenas de peso medio que apuestan por dar
una nueva vuelta de tuerca al turismo urbano. La tendencia a integrarse en
cadenas sigue en aumento y prueba de ello son las incorporaciones de
establecimientos antes independientes a grupos hoteleros, como ha ocurrido
con la adquisición de la explotadora del “Cuzco” por AC HOTELES, la toma en
gestión del “Emperatriz” por HESPERIA o la compra por parte de la promotora
REYAL del hotel “Orense” para su cadena RAFAEL HOTELES.

Ranking de cadenas hoteleras en Madrid en 2007


Principales datos turísticos de la COMUNIDAD DE MADRID en 2006


Principales datos turísticos de la CIUDAD DE MADRID en 2006



La Comunidad de Madrid cuenta con 427 hoteles, que suman más de 42.425
habitaciones, según el censo controlado por HOSTELMARKET. La oferta se ha
incrementado con unos sesenta nuevos establecimientos y 4.035 nuevas
habitaciones, en comparación con los datos registrados en el año 2005. Del
total de unidades alojativas, más del 70% está en manos de cadenas
hoteleras organizadas, lo que supone 30.821 habitaciones. En cuanto al
número de establecimientos, 240 están vinculado a cadenas (un 56% del
total), frente a 188 hoteles independientes. SOL MELIÁ y NH HOTELES siguen
manteniendo el liderazgo en Madrid, con 23 y 34 establecimientos,
respectivamente, y una oferta de habitaciones consolidada pero muy similar
a la de hace dos años. Entre las novedades protagonizadas por la líder
figura el lanzamiento de la marca “ME By Sol Meliá”, con la que ha
renombrado su complejo “ME Madrid” (4E-192 habitaciones), antiguo “Tryp
Reina Victoria”, reformado con una inversión de 20 M.€. En un principio, el
céntrico hotel madrileño iba a denominarse “Hard Rock Madrid” y a
convertirse en el primero con la marca en Europa, aunque finalmente la
alianza entre THE RANK GROUP y SOL MELIÁ se rompió. El hotel, operado en
alquiler por un periodo de 75 años, es propiedad de EQUITY INMUEBLES, a su
vez en manos de los fundadores de la ya desaparecida TRYP. Mientras, El “Nh
Parla” (3E-88) fue la última incorporación de NH HOTELES en la Comunidad,
donde ya tiene 4.162 habitaciones. Del total de establecimientos de la
cadena, 33 están integrados en el área metropolitana y uno en Aranjuez.
Aunque la mayoría de las grandes cadenas españolas parecen haber alcanzado
su máximo crecimiento en Madrid, éste no es el caso de BARCELÓ HOTELS &
RESORTS, que desembarcó en la capital al asumir la explotación en alquiler
de “Barceló Torre Arias” (4E-104) en 2006 y, anteriormente, sólo operaba en
gestión el “Barceló Aranjuez” (4E-168), desde 2005. No obstante, la cuarta
cadena en el mercado español planea continuar aumentando su planta hotelera
en la capital y ya ha anunciado un nuevo proyecto en el barrio madrileño de
Sanchinarro, el “Barceló Castellana Norte” (4E-144), propiedad de
METROVACESA. Por otra parte, BARCELÓ, en UTE con SAMPOL INGENIERÍA Y OBRAS,
ha presentado un proyecto para la construcción de un hotel de 4 ó 5E en el
aeropuerto “Madrid-Barajas”. La oferta presentada por el tándem supera a la
de la otra compañía concurrente, GLOBALES HOTELS AND RESORTS, del grupo
OPTURSA. La oferta de BARCELÓ-SAMPOL(un hotel de 320 ud.) supera a la de su
adversario, pues incluye 89,12 M.€ por la construcción del hotel, mediante
un canon mínimo asegurado anual durante 40 años, que va de los 750.000 €
hasta los 3,3, M.€.

Evolución de los viajeros y las pernoctaciones de Madrid


Cuotas de mercado de las cadenas hoteleras en Madrid en 2007


Evolución de la ocupación por plazas en fin de semana en Madrid

(%)


Nuevo auge del turismo urbano

En cualquier caso, han sido las cadenas del segundo escalón en el mercado
español, por volumen, las que, preferentemente, han desarrollado una fuerte
expansión en la comunidad, duplicando, en algunos casos, su presencia con
nuevas aperturas y la integración de hoteles ya existentes. HIGH TECH
HOTELS & RESORTS ha pasado de 10 a 18 establecimientos operativos en Madrid
en los dos últimos ejercicios. Entre sus últimas aperturas figura el “Petit
Palace Art Gallery” (4E-61 habitaciones), situado en el barrio de
Salamanca. Su plan de expansión seguirá centrado en Madrid, con la
inauguración a lo largo de este año y principios del próximo de cuatro
hoteles más en la capital, situados en Paseo Alfonso XII, calle Carretas,
calle Mayor y Plaza de Santa Bárbara. Es también muy significativo el
crecimiento de AC HOTELES en Madrid que, con la inauguración del “AC Monte
Real”, localizado en el área residencial de Puerta de Hierro, ha pasado a
ofertar 15 establecimientos con 1.629 habitación. La cadena, presidida por
el empresario Antonio Catalán, ha reinaugurado durante el pasado año el “AC
Cuzco” (4E-319), tras una rehabilitación que ha supuesto 13 M.€ de
inversión. AC incorporó a su portfolio este emblemático establecimiento,
situado en el Paseo de la Castellana, a finales de 2005, con la adquisión
del 50% de su explotadora, MERCANTIL Y HOTELERA. EDIFICIOS CUZCO mantiene
el 50% restante y la propiedad del inmueble. Con una clara vocación de
crecimiento dentro y fuera de Cataluña, HOTELES CATALONIA ha duplicado en
sólo dos años, su oferta alojativa en Madrid capital, con 398 habitaciones.
En la actualidad, la cadena cuenta con cuatro establecimientos operativos y
tiene otros dos proyectos en marcha. El pasado año, CATALONIA adquirió por
18 M.€ un edificio residencial en la calle Atocha para rehabilitarlo y
convertirlo en un establecimiento de hospedaje con categoría de 4E y 96
habitaciones. El otro proyecto de la cadena también se ubica en la calle
Atocha y tiene categoría de 3E y 200 habitaciones. Ambos hoteles se
inaugurarán a lo largo del ejercicio. Entre las operaciones de compra de
inmuebles para su reconversión en hotel, una de las más destacadas es la
que se integra en el plan de recuperación de la “Manzana de Canalejas”. El
grupo encabezadopor R & A PALACE GESTION, de Vitoria, adquirió por 325 M.€
la sede del grupo SANTANDER -complejo de siete edificios y 51.200 m2-, en
la citada plaza de Canalejas (que comprende las calles Sevilla, Alcalá y
Carrera de San Jerónimo). El proyecto de reconversión, aprobado el pasado
enero por el Ayuntamiento de Madrid, contempla la construcción de
viviendas, una galería comercial y un hotel de alta gama y 150
habitaciones. El establecimiento hotelero se ubicará en Alcalá 14, que
alberga un inmueble de 1887, cuyo uso actual es terciario-oficina y tiene
una superficie de 14.000 m2. La propuesta conservará la fachada y cubierta
y eliminará los elementos añadidos en las sucesivas intervenciones que ha
sufrido el inmueble desde su edificación. El proyecto de reforma será
llevado a cabo por el estudio Rafael de La-Hoz. El Consistorio argumenta
que con este proyecto pretende “potenciar Madrid como destino turístico y
proteger el patrimonio histórico”. La necesidad de incrementar la oferta
hotelera madrileña de establecimientos de lujo ha llevado a otras
promotoras a engrosar su patrimonio inmobiliario con el objetivo de
transformar edificios céntricos en hoteles de gran categoría. REIG CAPITAL
GROUP, conglomerado empresarial de origen andorrano y con sede en Holanda,
se ha sumado a esta iniciativa y ha adquirido por 120 M.€ la antigua sede
“Mutua Madrileña”, situada en la calle Almagro, para su reconversión en un
hotel de 5E, cuyo gestor aún no ha dado a conocer. También en Madrid, el
holding adquirió por 69 M.€ la sede de “Winterthur”, en la calle
Villamagna. La inmobiliaria INMOLEVANTE ha hecho lo propio con la compra
por 31,85 M.€ del Palacete del Conde Tepa, en el madrileño barrio de Las
Letras, para su reconversión en un establecimiento hotelero, del que no se
ha desvelado categoría ni volumen de habitaciones.

Evolución de la ocupación por plazas en Madrid

(%)

Evolución de la estancia media en Madrid

(días)


Mayor rentabilidad y ocupación

El interés de empresas y cadenas del sector y de grupos constructores e
inmobiliarios por la hotelería madrileña parece justificado. Según un
informe de la consultora CB Richard Ellis, “Hoteles en Madrid”, el sector
hotelero creció en número de plazas y en niveles de ocupación en 2006,
tanto en la comunidad autónoma como a nivel de la capital y área
metropolitana. La fuerte demanda ha intensificado tanto las rentas por los
hoteles con categoría de 5E, que alcanzaron los 19.000 euros por habitación
el año pasado, como las operaciones de inversión, que sólo en cuatro
grandes compras de hoteles en la capital representaron 600 M.€, frente a
casi 2.000 M.€ invertidos en toda España. Según un informe divulgado por la
consultora MHI Hotel Index, en los hoteles de la capital de categoría
estándar los precios se incrementaron un 7% hasta los 78,5 €, mientras en
los de primera clase el aumento fue del 4,4% hasta los 114,13 € y en los de
lujo las tarifas aumentaron un 5,11% llegando a situarse en 215 €. En
cuanto a la ocupación, los establecimientos estándar tuvieron un porcentaje
del 76,62%, tres puntos por encima de las cifras de 2005. La ocupación en
los hoteles de lujo de la capital alcanzó el 63,27%, dos puntos
porcentuales menos, mientras la ocupación en los de primera clase fue de un
72,8%, lo que representa un incremento de tres puntos. Por su parte, los
datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) concluyen que el número
de pernoctaciones aumentó un 7% -con 13,24 M. de visitantes en la capital-
y un 9,5% en la comunidad autónoma. Por contra, la estancia media se redujo
tanto en la capital, con 1,96 días frente a los 2,08 de 2005; como a nivel
autonómico (1,91 frente a 2,04). La evolución del RevPAR (ingreso medio por
habitación disponible) también fue positiva. Los hoteles de la ciudad de
Madrid presentaron aumentos del RevPAR del 0,7% en los de lujo y del 8,6%
en los de primera clase, mientras en los estándar subió un 12,2%. En esta
coyuntura, el baile de compras acontecido en 2006 afectó fundamentalmente a
hoteles de 4 y 5E. Por un lado, el “Intercontinental Madrid” (5E-307
habitaciones) fue adquirido por MORGAN STANLEY REAL ESTATE FUNDS, dentro de
una operación global que afectó a un total de siete hoteles europeos
vendidos por la cadena británica INTERCONTINENTAL HOTELS GROUP al banco de
inversiones por valor de 634 M.€. INTERCONTINETAL mantendrá la gestión de
los establecimientos por un plazo de 30 años, con dos opciones de
renovación por otros 10 años en cada uno de ellos. Por su parte, MORGAN
STANLEY se ha comprometido a realizar inversiones en los hoteles por valor
de 60 M.€. Dentro de otra operación de alcance internacional, la inversora
HOST, especializada en activos hoteleros, también tomó posiciones en el
sector madrileño. El fondo estadounidense adquirió -a finales de 2005- a la
cadena STARWOOD HOTELS & RESORTS un portfolio de 38 hoteles, incluido el
edificio del “Westin Palace Madrid” (5E-468 habit.). Después, en abril de
2006, HOST traspasó el emblemático “Palace”, junto a otros cinco hoteles
europeos, a una joint venture formada por la propia HOST, el fondo de
pensiones holandés ABP y la compañía de Singapur JASMINE, que
posteriormente también adquirió el “Arst Barcelona”. En cualquier caso,
STARWOOD mantiene la gestión del “Palace” por un plazo de 20 años
prorrogables en otros 20, en tanto que los nuevos propietarios
comprometiron la inversión de 11 M.€ entre 2006 (6 M.) y 2007 (5 M.), para
la renovación del hotel de la Plaza de las Cortes, con la incorporación de
un spa, la renovación de habitaciones, la pintura de la fachada del
edificio histórico y la potenciación de su área de restauración. La
promotora REYAL, por su parte, ha comprado el hotel “Orense” (4E-140
habit.), situado en la calle homónima de la capital a FANCAR INVERSIONES
por un montante de 37,5 M. El establecimiento, redenominado “Rafaelhoteles
Orense”, será operado por RAFAEL HOTELES, filial de la promotora madrileña.
El hotel ha sido remodelado durante el pasado año tras destinar una
inversión de 2,5 M. RAFAEL HOTELES tiene en la actualidad cinco hoteles en
propiedad en Madrid, cuatro de ellos en la capital y, el último en
incorporarse, “Rafaelhoteles Madrid Norte” (4E-145), en la localidad
Alcobendas. Otros hoteles, por contra, han cerrado sus instalaciones a la
espera de su recalificación para otros usos, también en busca de la alta
rentabilidad del negocio residencial. El hotel “Suecia” (4E-128), situado
en pleno centro de la capital, cerró sus puertas a mediados de 2006, tras
ser adquirido por 35 M.€ por la promotora URCONSA. Ésta, previsiblemente,
lo reconvertirá en un edificio de viviendas aunque, debido a la demora en
las licencias, no descarta su recuperación como establecimiento hotelero.
HOTEL DE SUECIA era hasta entonces la explotadora del establecimiento,
propiedad de su matriz, CASA SUECIA. Otro de los hoteles más conocidos de
Madrid, el “París” (2E-121), cerraba el pasado año sus puertas bajo rumores
de compra del edificio. El hotel era explotado por COMERCIAL HOTELERA, que
no renovó el contrato de alquiler con los dueños del inmueble del siglo
XIX.

Evolución del Índice de Precios Hoteleros

(IPH)
en Madrid en 2006

Evolución del Índice de Ingresos Hoteleros

(IIH)
en Madrid en 2006


Cambios de gestión

La mayoría de los hoteles que han cambiado de manos gestoras en el último
año operaban de forma independiente y han pasado a engrosar el portfolio de
cadenas organizadas. La catalana HOTELES HESPERIA se hizo con la gestión
del “Emperatriz” (4E-158), situado en el barrio de Salamanca, junto al
Paseo de la Castellana. La propiedad y explotación se mantiene en manos de
INVERSIONES Y PATRIMONIOS CASTELLANA. Con esta incorporación, HESPERIA
eleva a cuatro sus hoteles en Madrid, tres en la capital y uno en Getafe.
El grupo HOTELES TURISTICOS UNIDOS, S.A. (HOTUSA) ha incorporado en régimen
de alquiler a su división de explotación hotelera el “Gran Hotel Almenar”
(4E-103), en Las Rozas (Madrid). Con éste, son ya cuatro los
establecimientos con los que cuenta la cadena en Madrid, aunque este año
sumará otro más con la explotación del “Eurostars Torre SyV” (5E-500),
integrado en las torres que configuran la antigua “Ciudad Deportiva del
Real Madrid”. También destaca el crecimiento de VINCCI HOTELES, que pasará
en breve a controlar cinco hoteles en la capital , con la apertura de dos
nuevos centros en la Gran Vía. Se trata del “Vincci Fontalba” (4E-140) y el
“Vincci Vía 66” (4E-120), que abrirá sus puertas este año. El crecimiento
del turismo en las principales capitales europeas, incluida Madrid, ha
hecho emerger una nueva tipología de establecimientos y cadenas hoteleras.
Es el caso de ROOM MATE, que oferta establecimientos con una ubicación muy
céntrica, diseñados con un estilo cosmopolita, y comercializados con
precios ajustados. La enseña cuenta con dos hoteles en Madrid, “Room Mate
Mario” (3E-54) y “Room Mate Alicia” (3E-34), y el aparthotel “Room Mate
Laura” (3E-36 ud.), mientras prevé incorporar a mediados de este ejercicio
el “Room Mate Oscar” (3E-75). Por último, en el segmento propiamente de
hoteles de servicio limitado, a principios de este año, la cadena HUSA y la
promotora COPERFIL GROUP sellaron un acuerdo por el que construirán una
veintena de hoteles de 2 ó 3E situados en las vías de comunicación de las
principales ciudades españolas, entre ellas, Madrid. Mientras, la cadena
LOUVRE HOTELS ha abierto el “Campanile Las Rozas” (3E-120), en las
inmediaciones de la A-6 a su paso por esta localidad madrileña, e
INTERCONTINENTAL firmó un acuerdo con el grupo madrileño liderado por AREAS
REYES para gestionar el “Express by Holiday Inn Arroyo Culebro” (3E-84), en
Leganés, que abrirá sus puertas a finales de este año.

Principales hoteles que han CAMBIADO DE CADENA en Madrid durante 2006


Evolución del tráfico en el aeropuerto“Madrid-Barajas”



Nuevos proyectos

En línea con el constante goteo de nuevas aperturas, la cadena madrileña
A&H APARTAMENTOS Y HOTELES, gestionada por PROMOCIONES PARQUE ORGAZ,
proyecta la apertura de cuatro hoteles en Madrid, tres de los cuales
estarán en la zona residencial de Arturo Soria-Conde de Orgaz, y uno en la
Moraleja (Alcobendas). Por su parte el grupo hotelero e inmobiliario FOXÁ
ha anunciado que levantará un hotel-balneario en el municipio de Carabaña,
a unos 50 km. de la capital. El proyecto, que podría estar listo en 2008,
constará de un hotel de 150 habitaciones y un balneario de 30.000 m2 de
superficie, lo que según el grupo, lo convertiría en el más grande de
Europa. El complejo también estará dotado de restaurantes, un museo de las
aguas e instalaciones para practicar deportes como el golf. Además, FOXÁ ha
adquirido la planta envasadora de agua y prevé crear una linea de cosmética
natural.

Maribel Amat
maribel.amat@alimarket.es
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