Construcción Alimarket:Lone Star acaba de desembolsar 930 M para comprar Neinor y Cajasur Inmobiliaria . ¿Qué incluye esta operación?

Juan Velayos: Esta operación incluye una compañía, un equipo humano, 30 años de experiencia inmobiliaria y, por lo tanto, un adn promotor muy bueno. Incluye una compañía con unos valores muy sólidos, una compañía que, desde esa perspectiva, nos ha generado mucha tranquilidad, que era la plataforma idónea para construir un proyecto tan ambicioso como Neinor Homes. Esto sería lo básico que incluye la operación. Pero además incluye 1.000 M de activos. Estos activos tiene una parte, unos 650 M, que son producto terminado, y por tanto, producto que vamos a continuar comercializando en el mercado como ya se hacía antes de la compra. E incluye otros 350 M aproximadamente de suelo finalista apto para la promoción. Así, por una parte, el producto terminado va a generar un volumen de caja suficiente para reinvertirlo en lo que de verdad es el core business de este proyecto: la promoción. Y ya tenemos esos 350 M sobre los que construiremos la promotora de referencia en el residencial en España.

C.A.: ¿Y cuáles son los puntos fuertes deNeinor Homes para lograr ese objetivo de ser la promotora de referencia en nuestro país?

J.V.: Hoy nacemos ya con un balance muy sólido, un balance de 1.000 M€ sin deuda. Y, por tanto, el primer punto para ser la promotora de referencia en España es la fortaleza de balance. También la convicción del accionista y del equipo directivo de que en España hay necesidad de una compañía focalizada única y exclusivamente en la promoción residencial con estándares de máxima calidad. En España, por desgracia, como consecuencia de la crisis, ya no están las que eran las grandes compañías inmobiliarias del sector promotor y han quedado únicamente grandísimos profesionales y compañías pero de ámbito más local. Por tanto, creo que el segundo punto sería una necesidad de mercado que nosotros hemos identificado, que es una compañía nacional, de volumen, y con balance sólido y no apalancado. Y después, y más relevante, hay un concepto de modelo de negocio. Nosotros tenemos un modelo de negocio basado en la compra de suelo finalista sin riesgo urbanístico. Eso es una primera seña de identidad de Neinor Homes. Frente a un modelo más tradicional de promoción en la que una parte significativa del valor se generaba con la gestión de suelo, nosotros ese partido no lo estamos jugando por muy diferentes motivos: por gestión de riesgos -no queremos jugar al riesgo urbanístico- y también por un componente de governance, de transparencia, porque no queremos tener que interactuar con factores externos para tener que llevar nuestro suelo a finalista. Eso implica una segunda necesidad y es que Neinor Homes es una compañía industrial, lo que significa que su margen está absolutamente vinculado a su cadena de valor, para que el margen de ese suelo que ha comprado a valor de finalista esté en una perfecta identificación de los ingresos. Por tanto, hay que tener perfectamente definidos la liquidez y la demanda del mercado y los precios a los que va a ser capaz de vender, y un absoluto rigor en el control de costes porque el margen nos viene de tener un modelo muy automatizado e industrializado. Esta es una segunda seña de identidad de Neinor Homes. Nosotros sabemos que necesitamos tener una cadena muy optimizada, lo que implica muchísimas decisiones de negocio. Necesita tener un modelo muy vinculado a la tecnología, al IT, a la gestión del dato, a la calidad, a una relación con los proveedores que existe en otros sectores de manera evidente, pero no tanto en el sector inmobiliario, porque quizás el promotor estaba relajado porque su margen ya estaba realizado con la gestión de suelo. Por tanto, vamos a tener que interactuar con nuestros proveedores y colaboradores -sean arquitectos, ingenierías, constructoras- en unos términos de absoluto rigor y transparencia.

La tercera seña de identidad para ser la referencia está más vinculada a que el producto de Neinor Homes tiene que estar diseñado desde la demanda. Creo que en el sector inmobiliario tradicional, con un país vendiendo 600.000 o 700.000 viviendas, no había gran necesidad de entender muy bien a la demanda. En la España a la que estamos evolucionando, la demanda residencial se ha estrechado. La venta de vivienda residencial de obra nueva va a competir todavía durante unos años con el stock de segunda transmisión que le puede quedar a la banca, pero también con el mercado de alquiler, que cada vez tiene más arraigo en la sociedad. Por lo tanto, a una promotora que no vea que tiene que entender perfectamente al cliente para diseñar el producto que la demanda está dispuesta a comprar en cada localización, le auguro un difícil futuro. Creo que estos tres aspectos tienen que definir a Neinor Homes. Por eso, con toda la modestia, pero también con toda la ambición del mundo, consideramos que tenemos que ser referencia y que tenemos que ayudar a la transformación del sector.

C.A.: La financiación es clave en este negocio y contáis con un balance fuerte, pero también habéis hecho la operación de compraventa con Kutxabank ¿tiene algún acuerdo preferente con esta entidad? ¿cómo prevé financiar esta ambiciosa estrategia?

J.V.: No. Tenemos una relación excelente con Kutxabank y, sin lugar a dudas, vamos a hacer muchas cosas juntos. Su negocio es financiar y el nuestro es promover, por lo que nos vamos a entender e ir juntos muchas veces, pero no hay ningún acuerdo. Kutxabank va a ser una de nuestras entidades de referencia, sin lugar a dudas, como lo van a ser otras. En el ámbito de la financiación tenemos dos o tres ideas muy claras también. La primera es que nosotros compramos el suelo con fondos propios, porque consideramos que el riesgo del suelo es un riesgo del promotor. Y tenemos también muy claro que en el capex, en el desarrollo de la promoción, ahí sí que vamos a buscar financiación porque creemos que es el modelo óptimo. Nos deja unos ratios de apalancamiento muy cómodos como compañía, pero obviamente optimizamos nuestra estructura de balance. Y es que además las entidades están muy interesadas porque es la manera de subrogarse en hipotecas del comprador final, que ese sí que es su negocio, y al que vemos que quieren volver con fuerza. Por lo tanto, suelo con fondos propios y financiación con entidades financieras, pero no solo con Kutxabank. Las primeras las hemos hecho con Kutxabank, con Santander, BBVA, Bankinter, o sea que estamos trabajando con diferentes entidades. Además, queremos que nuestro balance tenga unos ratios de apalancamiento muy conservadores, porque consideramos que esa es la estructura adecuada para una promotora de referencia.

C.A.: ¿Tiene planes Lone Star para adquirir nuevas empresas o negocios en España para ampliar su apuesta promotora?

J.V.: Esa sería una pregunta para Lone Star. Yo soy consejero delegado de Neinor y desde esta empresa tenemos un ambicioso plan de compra de suelo. Hemos cerrado ya bastantes operaciones hasta la fecha. Algunas ya formalizadas y otras que cerraremos en las próximas semanas. Vamos a seguir muy activos en la compra de suelo durante los próximos meses. Esa es una primera línea de inversión porque consideramos que queremos tener aún más volumen de suelo para poder ser la entidad de referencia que hablábamos. En cuanto a operaciones corporativas, no tenemos necesidad. No quiere decir que no estemos abiertos a alguna posibilidad de mercado que pueda surgir, pero hoy claramente ese no es el foco.

C.A.: En cuanto a la tipología, ¿va a entrar en vivienda protegida o en gestión de cooperativas? ¿Qué tipo de producto pretende desarrollar?

J.V.: No. Estamos centrados en vivienda libre. Solo estamos comprando en localizaciones en los que tenemos claro que el stock es limitado y la demanda es sólida. Eso sucede en Madrid, Barcelona, País Vasco, Costa del Sol y Baleares, por el momento. Eso no quiere decir que no podamos comprar suelo en otros lugares puntualmente si consideramos que cumplen con estas condiciones: escasez de stock y demanda sólida. Estamos focalizados en el segmento medio y medio-alto y mayoritariamente en primera residencia, pero no exclusivamente. Podríamos hablar entre 75/25 o 70/30. No estamos casados con un porcentaje pero sí que vamos a trabajar ambas. Estamos más en la vivienda plurifamiliar, aunque también haremos unifamiliares. Y nos estamos moviendo en un rango de precios de venta al público de entre 2.000 y 4.000 €. No quiere decir que no tengamos activos por debajo y por encima, pero ese sería el foco. Además, dentro de ese modelo industrial que comentaba, estamos trabajando mucho en la definición de producto. Nosotros lo llamamos el libro blanco, que es ir concepto por concepto dentro de la promoción inmobiliaria, desde el alicatado de las paredes y los sanitarios, hasta los m2 de la habitación, la orientación, las ventanas, etc. Es decir, un trabajo muy técnico, por una parte, pero también muy enfocado a la demanda, sobre el que estamos definiendo el producto Neinor Homes. Esto obviamente no se hace de la noche a la mañana. Aunque tenemos la suerte de esos 30 años de historia de Neinor con un producto muy sólido, estamos evolucionando hacia lo que queremos que el mercado identifique como la casa ‘Neinor Homes’.

C.A.: Neinor tenía tradicionalmente gran presencia en promoción industrial ¿Pretende entrar también en este sector o en otros fuera del ámbito residencial?

J.V.: No. Aunque hace ya bastantes años que estaba focalizada en residencial, es verdad que Neinor tenía bastante expertise en industrial. Volviendo de nuevo al concepto de industrialización, nosotros creemos que el modelo al que tiene que evolucionar esta compañía, y creo que también todo el sector, es a ser verdaderos especialistas. Me parece muy difícil hacer de patrimonialista, saber de terciario, saber de industrial, saber de primera residencia, de segunda, conocer los mercados locales... El modelo nuestro es hacer residencial y queremos ser muy buenos en residencial, por lo que vamos a un modelo de especialización. En cuanto a la diversificación de riesgos, nosotros estamos diversificando solo en cuanto a localizaciones, a tipología de producto -primera y segunda residencia- y a demanda: nacional o internacional. Creemos que tenemos que ser especialistas y muy buenos en lo nuestro.

C.A.: Sin embargo, las estadísticas de compra de vivienda nueva siguen cayendo ¿Hay hueco en el mercado español para una apuesta tan ambiciosa como la que propone Neinor Homes?

J.V.: Creemos que sí. Primeramente, el mercado inmobiliario es muy local y muy de localizaciones concretas, por lo que al analizarlo en datos macro, a nivel nacional, se queda corto. Si bajamos a nuestras localizaciones, los datos difieren con respecto a los que vemos en agregado. En segundo lugar, Neinor Homes es un proyecto de muy largo plazo. No viene al momento puntual, sino para estar dentro de muchos años, por lo que vivirá varios ciclos. Y en tercer lugar, cuando un fondo internacional como Lone Star hace una apuesta de estas características, hay una confianza clara y evidente en España, por lo que no afecta el hecho de que caigan los datos unos meses más.

C.A.: La estructura del sector ha dado un vuelco y los bancos se habían convertido en las grandes inmobiliarias. En los últimos tiempos, son los fondos de inversión los que se están haciendo cargo ¿Qué pueden aportar al sector los fondos internacionales de inversión?

J.V.: Creo que, cuando lo veamos en perspectiva, los fondos de inversión han ayudado muchísimo a la recuperación del sector y, por tanto, a la recuperación de España. Hay que ver cómo ha evolucionado la recuperación del sector inmobiliario. Primero estuvieron dispuestos a comprar grandes paquetes de activos, luego evolucionaron a comprar oficinas, luego centros comerciales... Y creo que es evidente cómo se ha ido recuperando el sector a medida que los fondos de inversión han ido entrando en los diferentes segmentos. Está empezando a pasar ahora en lo último que quedaba, que es el residencial y el suelo. Hace dos años pensábamos a quién se le iba a ocurrir invertir en suelo y han tenido que ser ellos los que han hecho la apuesta. Por lo tanto, es bastante evidente que los fondos son los grandes responsables de la recuperación del sector. Pero un proyecto como el de Neinor Homes prevé crear entre 10.000 y 15.000 empleos y va a sacar más de quince promociones al mercado. Estamos generando un gran equipo, estamos ya en unas 125 personas. Por tanto, una primera gran aportación de los fondos es la inyección de confianza y de dinero a un sector que estaba absolutamente muerto. Pero no solo eso. Con proyectos como Neinor Homes, los estándares de transparencia, de governance, los controles, la profesionalización en definitiva, que traen accionistas de estas características es también una gran aportación al mercado inmobiliario.

C.A.: Hasta ahora, los fondos se estaban limitando al servicing, pero Lone Star ha ido con todo, sobre todo promoción propia. ¿Pueden seguir ahora este camino otros fondos?

J.V.: Sí. Dentro de las cosas de las que queremos sentirnos orgullosos en Neinor Homes es que vamos a establecer parámetros que, aquel que quiera competir con nosotros, va a tener que adoptar. Creo que estamos elevando ese listón. Y no tengo ninguna duda de que veremos operaciones en el mercado -iguales no será ninguna- que estarán inspiradas en la nuestra. Seguramente haya ya alguna. Ahora hay ya un interés en el suelo para el que creo que hemos ayudado a generar esa confianza. Y en un mercado como el nuestro, que haya competencia es no solo necesario, sino imprescindible para hacer las cosas bien.

C.A.: A nivel general ¿En qué zonas geográficas existe demanda actualmente?

J.V.: Nuestras decisiones de inversión están muy focalizadas en demanda, por lo que no compraremos suelo donde consideramos que no hay demanda. Es verdad que estamos aglutinando un banco de suelo que no vamos a promover al día siguiente, porque tenemos una visión a corto plazo sobre suelos que promovemos directamente pero también a largo plazo sobre suelos que queremos promover a lo largo de los próximos años. Eso te da un poco más de recorrido para entender el mercado y el análisis de la demanda. Y hoy por hoy, los lugares son Madrid, Barcelona, País Vasco, Costa del Sol y Baleares.

C.A.: El sector inmobiliario español ha atravesado una profunda crisis. ¿Qué lecciones se pueden aprender para no repetir errores en el futuro?

J.V.: Espero que hayamos aprendido muchas lecciones. Creo que ha sido un sector tremendamente castigado durante la crisis y, aparte de algunos componentes de mercado, estoy seguro de que hay muchas cosas que tenemos que hacer mejor. Una de ellas es la estructura de los balances. No podemos estar en balances tremendamente sobreapalancados. Espero que aprendamos que este sector exige que el suelo se compre con fondos propios. Lo segundo sería, al igual que en cualquier otro sector, diseñar las compañías desde el entendimiento de la demanda. Tienes que adaptar tu empresa a lo que el mercado te exige. Y en este sector, la demanda se ha estrechado muchísimo. Si entiendes la demanda y adaptas tu producto a esa demanda, eso implicará sostenibilidad, eficiencia y otros muchos aspectos que la propia demanda te va a ir exigiendo para no empaquetar cuatro ladrillos y soltarlos al primero que viene.

En tercer lugar, las entidades financieras también habrán entendido mejor sus criterios de riesgo, tanto para las promotoras como para el cliente final, por lo que hemos de ser conscientes de que la demanda va a tener acceso a una financiación más estricta y rigurosa. El cuarto punto, y quizás más importante, es que el sector ha de profesionalizarse. No digo que no hubiese grandes profesionales, que los había y los sigue habiendo, sino que el sector debe institucionalizarse. El perfil de los accionistas es mucho más institucional, lo que tiene una serie de aspectos inherentes como la transparencia y la obligación de comunicar, porque tienes que informar a tus accionistas institucionales. A diferencia de un accionista particular, que puede guardar toda la información para él mismo si lo desea. Creo que esa institucionalización va a traer también muchos cambios al mercado.