Desde los retos del acceso a la vivienda, pasando por la inestabilidad política española o por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: la mayoría de los indicadores clave del sector recomiendan prudencia para este recién inaugurado año.
1- El acceso a la vivienda en España es el principal desafío del sector hoy: los bajos salarios de los jóvenes, la desaceleración en la creación de empleo y una ley de Crédito Inmobiliario que arroja dudas sobre su capacidad real de promover la financiación hipotecaria, constituyen el primer reto para el mercado este año.
2- El descenso de la confianza: el índice de confianza del consumidor, el índice de confianza empresarial y el índice de confianza inmobiliario de Sociedad Tasación están a la baja de forma sincronizada desde el pasado verano: de hecho, éste último ha descendido 6,2 puntos en el último año. Esta desconfianza se hace palpable en el descenso del volumen de tarjetas, préstamos al consumo y matriculaciones de vehículos y el aumento de su morosidad. Estas variables son consideradas, tradicionalmente, indicadores adelantados de la evolución del precio de la vivienda.
3- El empuje del crecimiento económico no se ha trasladado al sector inmobiliario: llevando más de seis años de incremento del PIB por encima del 2%, el sector no ha aprovechado este crecimiento, lo que supone un reto teniendo en cuenta que los ciclos inmobiliarios han durado tradicionalmente un promedio de ocho años en España. El ciclo del mercado inmobiliario es, por primera vez, asimétrico en España: se registran distritos, sólo en Madrid y Barcelona, con precios de vivienda nueva en máximos históricos, superiores incluso a los del año 2007. Ambas ciudades han adelantado su ciclo inmobiliario en tres o cuatro años con respecto al resto de los grandes municipios, por lo que es probable un estancamiento o ralentización del crecimiento de las dos ciudades en relación con el resto de España, que se encuentra en una fase diferente del ciclo.
4- El mercado no ha digerido en su totalidad la crisis anterior, estamos todavía pendientes de si los fondos y la SAREB lograrán dar salida a sus activos. De hecho, los desequilibrios ya mencionados del ciclo inmobiliario y los retos del acceso a la vivienda han generado una espiral contractiva: con un millón más de ocupados en España que en 2004, el mercado es sin embargo ahora un 30% menor en número de transacciones y un 70% menor en número de hipotecas que en ese año, siendo los precios en vivienda nueva a nivel nacional prácticamente idénticos a los de 2004.
5- Es todavía una incógnita el impacto que tendrán dos modelos antitéticos de tratamiento, para un diagnóstico casi idéntico, del problema de acceso a la vivienda en la Comunidad de Madrid y en Cataluña. El Gobierno de la Generalitat ha aprobado recientemente el Decreto ley 17/2019 de medidas urgentes con el que pretende contener los precios en Cataluña, mientras que los responsables de vivienda de la Comunidad de Madrid han anunciado ya que no aplicarán el acuerdo que PSOE y Podemos han anunciado recientemente.
6- El exceso de liquidez y los bajos tipos de interés incrementan los riesgos de burbujas sectoriales, alentadas por un volumen mundial record de inversión en Private Equity en empresas, que asciende a más de 2,2 billones de euros. La próxima burbuja no será inmobiliaria ni de financiación hipotecaria, sino quizás más parecida a la de las “puntocom” de principios del año 2000. Los tipos de interés están en mínimos en muchos países y este hecho anima al endeudamiento, tanto público como privado, política no exenta de riesgos ante un cambio súbito de tendencia provocado por “cisnes negros” que, aun siendo incierto su momento de aparición, existen.
7- El crecimiento y el comercio mundial se han situado durante el año 2019 en el punto de mira, tanto por el envejecimiento de la población, como por el aumento del riesgo geopolítico y la despoblación. Así, la inversión extranjera en el sector inmobiliario se ha reducido respecto al año pasado. También hay que tener en cuenta que, al efecto del turismo, industria a la que además de la incertidumbre internacional, se le suman las consecuencias de un Brexit agresivo, la crisis de Thomas Cook y la apertura de destinos alternativos, sin descuidar el impacto del posible incremento de tarifas aéreas por concentración del sector, especialmente en las islas, lo que podría afectar al sector hotelero y turismo vacacional.
Con todo ello, para el año 2020 estimamos que los precios de vivienda nueva crezcan en torno a un 3,2% en España en su conjunto, debido en parte a esta ralentización del crecimiento de las principales ciudades que han actuado como motores hasta la fecha.
Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación
