La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta un informe global sobre el comportamiento del sector residencial en nuestro país en 2022 y primer trimestre de 2023. En 2022, un contexto favorable para la inversión inmobiliaria, la compraventa de viviendas registró en 2022 un incremento anual del 14,7% hasta las 649.712 operaciones. El ejercicio 2023 ha comenzado de manera muy positiva, registrándose 56.372 ventas en el mes de enero, un 30% más que en diciembre y un 6,6% más que en enero de 2022. Es el mejor dato desde septiembre y el mejor enero desde 2008.

En estas cifras, las protagonistas absolutas han sido Andalucía, con más de 135.000 transacciones; Cataluña, con más de 102.00; y la Comunidad Valenciana, que roza las 100.000. Málaga, una de las ciudades más deseadas para vivir tras su crecimiento económico y empresarial, que destaca por su crecimiento del 37% de las transacciones de segunda mano en Málaga.

El mercado residencial vive en los últimos años un escenario de especial interés sobre los activos por parte de compradores e inversores internacionales. Según datos del Colegio de Registradores, los extranjeros protagonizaron 22.085 compraventas de vivienda en España durante el cuarto trimestre del año 2022, representando un 14% de la demanda, porcentaje más elevado de los últimos 10 años.

Parque de BTR atractivo

En el global del año 2022, la cifra de inversión en proyectos BTR o carteras de PRS ascendió a 2.560 M€, cifra históricamente más elevada de este sector en España y que representa un incremento del 52% sobre el periodo 2021. Si se analiza la actividad inversora registrada en el último trimestre del año, se observa cómo el mercado residencial en alquiler ha sido el más activo. Se contabilizaron operaciones por un volumen total de 672 M€, cifra que supone el 28% de la inversión trimestral.

Si se analiza la inversión registrada en el año 2022 por mercados o ubicaciones, se observa cómo Madrid representó el 45% del capital invertido, Cataluña por su parte canalizó el 24% de la inversión, donde destacó la compra por parte de Patrizia a BeCorp de 10 promociones de BTR (1.500 viviendas). Analizando el tipo de operación de inversión en residencial desde el año 2018 hasta el 2022, se observa un cambio de tendencia muy clara. El periodo en el que empezó a incrementarse la actividad considerablemente (2018 y 2019), la inversión se canalizó a través de carteras de vivienda o edificios existentes y alquilados (PRS). A partir del año 2020, se observó la llegada del fenómeno Build to Rent (BTR), nuevos proyectos que se desarrollan para alquilar las viviendas. Posiblemente, en los próximos meses puedan empezar a rotar carteras de BTR estabilizadas y la figura del PRS vuelva a ganar cuota al mercado en 2023.

Demanda creciente

El aumento de la demanda residencial de los últimos años ha provocado un descenso notable de la oferta existente, especialmente de la obra nueva. El stock de obra nueva sin vender ha descendido un 23% en los últimos 10 años (dic 2021 vs dic 2012). El stock de viviendas de obra nueva en España, a fecha 31 de diciembre de 2021 ascendía a 448.809 viviendas. En el año 2021, casi la mitad del stock nacional se acumula en tres comunidades autónomas: Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía.