El mercado de oficinas en España ha registrado inversiones por valor de 735 M€ entre enero y junio de este año 2023, un 42% menos que en el primer semestre de 2022, según los datos recogidos por la consultora Savills en la última edición de Office Pulse. De esta cifra, 465 M€ se han concentrado en Madrid, mientras que 270 M€ se han dirigido a Barcelona y al resto de mercados.

La principal diferencia entre los mercados de inversión de Madrid y Barcelona se encuentra en el origen del capital. Si bien en Madrid el 95% del capital inversor ha sido nacional, en su mayoría de inversores privados, aseguradoras y mutualidades, Barcelona sigue atrayendo un 74% de capital internacional y un 81% del volumen invertido proviene de fondos de inversión. Durante el primer semestre ha habido escasez de producto en el mercado y la actividad se ha mantenido en estado de monitorización por parte de la inversión institucional a la espera de mayor claridad sobre la evolución de los tipos de interés. Madrid sigue siendo propicio para inversores privados y aseguradoras hasta que haya más visibilidad sobre dónde están las rentabilidades para los fondos de inversión. Mientras, en Barcelona el perfil de inversor continúa siendo mayoritariamente institucional. Veremos más operaciones en los próximos meses en función de la estabilización de los tipos de interés. La consultora prevé mayor actividad después del verano y confía en que las oficinas puedan volver a convertirse en una de las alternativas de inversión más atractivas siempre que los activos atiendan a los nuevos requisitos de calidad y sostenibilidad de la demanda, pero deben ofrecer mayor rentabilidad. "Ya hemos visto corrección de precios en el mercado entre el 18-20 % y la previsión es que todavía se corrija un poco más en línea con los mercados europeos”, ha concluido Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España.. Las yields de oficinas prime se sitúan en el 4,50 %, continuando el ajuste al alza.

Madrid mantiene sus niveles de contratación

En el primer semestre de 2023 la contratación de oficinas en Madrid ascendió a 256.600 m2, niveles similares al mismo periodo de 2022, concretamente un 4,6% menos en contratación bruta, debido principalmente a la ausencia de grandes operaciones. Actualmente el sector de la formación, los espacios flex y el tecnológico son los principales actores en el mercado de oficinas en la capital. La superficie media contratada se ha situado ligeramente por debajo de los 1.000 m2 por operación, debido igualmente a la ausencia de grandes operaciones este segundo trimestre. Por zonas, el distrito de negocios y el área urbana, es decir, las oficinas dentro de la M-30, acapararon la mayor parte de la superficie con el 58% del total.

La tasa de disponibilidad se mantiene estable, situándose en el 9,85%. “La clave del mercado está ahora mismo en el desequilibrio entre dentro y fuera de M-30", ha explicado Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas de Savills. Mientras que la desocupación dentro de la M-30 ha bajado del 5,8% hace un año al 4,6% actualmente, fuera de la M-30 ha subido hasta el 13,1% desde el 11,7%. Las rentas nominales se sitúan en 35,75 €/m2/mes en CBD, ligeramente al alza, y 17,75 €/m2/mes en la zona prime fuera de la M30. Fuera de la M-40, se detecta tendencia a la baja en los edificios más deslocalizados y obsoletos.

El mercado de oficinas de Barcelona cae un 37%

Durante el primer semestre de 2023 la contratación de oficinas en Barcelona sumó 114.900 m2, cifra un 37% por debajo del primer semestre de 2022 debido a la ausencia de operaciones de gran volumen (por encima de los 3.000 m2). Barcelona cuenta con un stock de superficie de oficinas de 6,6 Mm2 a cierre de junio, un 3,6% más que el año pasado. La previsión es que la rehabilitación siga cogiendo peso con respecto a los nuevos desarrollos. En la zona centro ciudad la superficie rehabilitada a entregar en 2023 representa el 18 %, mientras que en 2024 será del 40 %. Los inquilinos de oficinas piden que los edificios tengan servicios diferenciales, sean sostenibles y su diseño y espacios sean de gran calidad.

La tasa de disponibilidad continúa en ascenso con la entrada en el mercado de los últimos nuevos desarrollos en la zona NBA mientras la demanda de gran volumen, habitual en esta zona, mantiene la cautela en la toma de decisiones. A cierre de junio, la disponibilidad se sitúa en el 11,36%. La zona NBA es donde más ha crecido la disponibilidad, actualmente en el 23% (23% en zona 22@ y 21,50% en zona sur), que contrasta con los niveles del 4,2% en zona prime y del centro ciudad, del 5%. En relación con las rentas, los valores teóricos en prime CBD suben ligeramente hasta 28€/m2/mes y 24 €/m2/mes en centro ciudad, y descienden ligeramente en las nuevas áreas de negocio debido al aumento de oferta, situándose en 23 €/m2/mes.