El mercado inmobiliario español para la segunda mitad de 2024 presenta un panorama alentador, con Barcelona y Madrid destacándose por sus características y oportunidades específicas. Ambas ciudades están experimentando una recuperación notable en diversos segmentos inmobiliarios, impulsada por una combinación de demanda interna y externa, así como por la reactivación del turismo y la inversión. En Barcelona, la recuperación post-pandemia ha revitalizado sectores clave como el de oficinas y locales comerciales, con un notable interés en áreas céntricas y la necesidad de normativas claras para seguir atrayendo inversiones. En Madrid, la evolución positiva del mercado inmobiliario está marcada por un crecimiento sostenido en los sectores residencial, hotelero, de oficinas y comerciales, aunque enfrenta desafíos macroeconómicos y la necesidad de modernización y eficiencia.

Previsiones segundo semestre 2024: Barcelona

Barcelona se perfila como uno de los epicentros de oportunidades en el mercado inmobiliario español para la segunda mitad de 2024. El sector de oficinas ha comenzado el año con fuerza, alcanzando la contratación de 125.000 metros cuadrados reactivando la demanda tanto en CBD como en nuevas áreas de negocio (22@) que se van consolidando cada vez con mas fuerza. La ciudad se destaca por ofrecer precios de oficinas significativamente más bajos que otras capitales europeas, lo que, junto con su creciente popularidad entre profesionales nacionales e internacionales, la convierte en un destino atractivo para multinacionales.

El sector de locales comerciales ha experimentado una notable recuperación post-pandemia, impulsado por un turismo diverso que abarca desde el low cost hasta el lujo. Este dinamismo ha revitalizado las zonas céntricas, aunque la demanda en los barrios se mantiene moderada, enfocada principalmente en el público local.

Por otro lado, el mercado de inversión espera con interés la resolución de normativas clave, como la aplicación del 30% de Vivienda de Protección Oficial y la regulación de nuevos modelos residenciales. Mientras tanto, la alta demanda en el sector hotelero choca con la moratoria municipal, sugiriendo la necesidad de explorar nuevos barrios como el Raval para futuros proyectos hoteleros. En conjunto, estos factores pintan un panorama optimista para el desarrollo inmobiliario en Barcelona.

Oficinas

El inicio de 2024 ha mostrado signos positivos para el sector inmobiliario de oficinas, con la contratación de 125.000 metros cuadrados durante los primeros meses del año. Este incremento en la demanda ha generado expectativas optimistas, sugiriendo que el volumen de contratación para el resto del año podría equipararse a los niveles alcanzados en 2021 y 2022. Sin embargo, los nuevos proyectos en el distrito central de negocios (CBD) deberán mantener precios competitivos para equilibrar el mercado y satisfacer esta demanda creciente.

En particular, la demanda de oficinas en Barcelona se está fortaleciendo, consolidando la ciudad como una de las favoritas tanto para profesionales nacionales como internacionales. Esta tendencia está impulsando a muchas compañías multinacionales a considerar Barcelona como un destino ideal para establecer sus oficinas. La ciudad ofrece una calidad de vida atractiva que sigue capturando la atención de profesionales de todo el mundo.

Barcelona se destaca además por sus precios de oficinas, notablemente más bajos que los de otras capitales europeas. A pesar de contar con una oferta de primer nivel, las empresas todavía deben estar dispuestas a pagar precios más altos que estén en consonancia con los estándares europeos. Para fomentar esta inversión, es crucial que se ofrezcan soluciones habitacionales adecuadas para los trabajadores extranjeros, como alquileres asequibles y opciones de coliving.

En resumen, el mercado de oficinas en Barcelona presenta una oportunidad sólida para las empresas que buscan establecerse en una ciudad vibrante y en crecimiento. No obstante, para que este mercado prospere, será fundamental encontrar un equilibrio entre la oferta y la demanda, así como proporcionar soluciones habitacionales que atraigan y retengan talento internacional.

Locales comerciales

El sector de locales comerciales en Barcelona ha logrado superar el declive experimentado durante la pandemia, emergiendo como una de las áreas más dinámicas del mercado inmobiliario. Esta recuperación ha sido impulsada en gran medida por el turismo, que abarca desde el turismo de bajo costo hasta el de lujo, consolidando a Barcelona como un epicentro comercial robusto y atractivo.

La demanda de locales comerciales se concentra predominantemente en las zonas céntricas de la ciudad, como Ciutat Vella y Eixample, que atraen tanto a turistas como a residentes locales. Aunque los barrios también muestran actividad, su demanda se orienta más hacia el público local, resultando en un volumen de negocio relativamente menor en comparación con las áreas centrales.

Esta revitalización del sector comercial evidencia que Barcelona está en una senda positiva, destacándose por su atractivo intrínseco sin necesidad de compararse con otras ciudades. La diversidad del turismo que recibe la ciudad es un factor clave que contribuye a su vigor comercial, reflejando la capacidad de Barcelona para mantener su relevancia y atractivo en el mercado global.

Inversión

El sector de inversión inmobiliaria en Barcelona se encuentra en una fase de expectativa, esperando que el Ayuntamiento resuelva la nueva aplicación del 30% de Vivienda de Protección Oficial (HPO) para reactivar la actividad en la inversión y promoción de edificios residenciales. Además, hay una necesidad urgente de regular nuevos modelos como el coliving, así como de establecer normativas adecuadas para residencias de estudiantes y la construcción de geriátricos dentro del uso de equipamientos.

En el ámbito hotelero, la demanda sigue siendo alta, aunque las expectativas de nuevos proyectos son limitadas debido a la moratoria municipal vigente. El actual consistorio debería considerar abrir nuevos barrios, como el Raval, para la construcción de hoteles, lo que podría beneficiar el impulso y regeneración del barrio, la economía local y la oferta turística de la ciudad.

El sector de oficinas se perfila como una gran oportunidad para la inversión. Si Barcelona continúa su evolución como una ciudad relevante para los negocios y la implantación de oficinas de grandes corporaciones, se prevé que los precios de alquiler en el distrito central de negocios (CBD) aumenten a medio plazo, alineándose más con los de otras grandes capitales europeas. Actualmente, el precio por metro cuadrado de oficinas en Barcelona es muy bajo en comparación con otras ciudades europeas y con el precio de otros usos como el residencial y hotelero en la misma Barcelona.

Previsiones segundo semestre 2024: Madrid

La inversión inmobiliaria en Madrid ha mostrado signos significativos de reactivación en la primera mitad del año y se espera que continúe con esta tendencia al alza en lo que queda de 2024. Sin embargo, esta evolución estará condicionada por el contexto geopolítico, la evolución de la inflación y los tipos de interés. A medida que la inflación modere los tipos de interés, se prevé una ligera contracción de los precios con retornos más conservadores, lo que podría aumentar la comodidad de los inversores con los ajustes del mercado.

Mercado Residencial

En el mercado residencial, el precio de la vivienda en Madrid ha aumentado un 16% en los últimos tres años. Los inversores institucionales siguen activos en la búsqueda de edificios de viviendas, ya sea para promocionar o como productos de lujo en áreas como el Barrio de Salamanca, Jerónimos y Chamberí. La demanda de viviendas tanto para corta, media como larga estancia continúa fuerte, impulsando las inversiones en este segmento debido a la carencia en la oferta. La dificultad de acceder a la compra de una vivienda seguirá promoviendo los contratos de alquiler, manteniendo el sector residencial, en todas sus modalidades (tradicional y flexibles), como líder del mercado. También se espera que las operaciones de "Build to Suit" (BTS) para residenciales de lujo continúen siendo prominentes.

Sector Hotelero

El sector hotelero en Madrid ha entrado firmemente en el circuito de lujo internacional. La capital se ha convertido en un destino indispensable para turistas asiáticos, europeos y americanos, atraídos por su seguridad y su rica oferta cultural, arquitectónica y gastronómica. Tras cifras récord de turismo en 2023 y una expectativa positiva para los próximos años, se espera que el apetito inversor en este segmento permanezca alto, con un interés significativo de fondos de inversión, family offices y operadores de cadenas hoteleras. El segundo semestre del año se prevé igualmente positivo, con un mayor RevPAR (Revenue per Available Room) debido a una mayor ocupación y aumento en el precio por habitación.

Oficinas

Madrid continúa con su escalada de crecimiento, alcanzando más de 145.000 m² de contratación de oficinas en el primer trimestre de este año. Estos son datos positivos y tenemos presente que la previsión es que se mantenga en los próximos trimestres del año, con la expectativa de que los resultados anuales sean también mejores que los de 2023. Este panorama optimista refleja un mercado en expansión que sigue atrayendo inversiones y ocupantes.

Ahora nos enfrentamos a dos desafíos principales. La tendencia a la modernización está en auge y en Madrid aún queda un largo trecho que recorrer para lograr la transición de nuestros históricos y bellísimos edificios de oficinas en edificios adaptados, verdes, eficientes energéticamente y espacios sostenibles. La gran parte de la demanda de inquilinos se está centrando en espacios modernos en ubicaciones prime, bien comunicados, lo que exige una rápida adaptación del stock existente para satisfacer estas expectativas.
Otro desafío importante es el poco stock disponible. Cabe señalar que este stock también se está viendo afectado por la elevada demanda de edificios residenciales, ante la cual un elevado volumen de edificios de oficinas está aceptando el cambio de uso. Esta situación limita las opciones disponibles para los inquilinos y podría impactar en la capacidad del mercado para seguir creciendo al ritmo actual.

En cuanto a las yields prime de oficinas, estas se sitúan en el 4,7%, aunque edificios en ubicaciones exclusivas dentro del eje de la Castellana pueden alcanzar rentabilidades cercanas al 4%. Hay una fuerte demanda para adquirir edificios de oficinas dentro de la M30, especialmente aquellos que permiten un cambio de uso a terciario, hospedaje o residencial. Este interés podría beneficiar a las oficinas en ejes secundarios dentro de la M30, que anteriormente eran más difíciles de alquilar, siempre y cuando se logre modernizar y adaptar estos espacios a las nuevas exigencias del mercado.

Locales Comerciales

El comercio electrónico ha impactado significativamente en los locales comerciales, pero el comercio tradicional con tiendas físicas se ha recuperado en 2023, una tendencia que se ha consolidado este año. Las grandes cadenas de moda han apostado por tiendas en ubicaciones prime, integrando sistemas de compra online con recogida en tienda, mejorando la experiencia del consumidor. El tráfico peatonal ha aumentado un 15% en las calles comerciales de la capital entre enero y mayo de este año, superando los niveles pre-pandemia.

El sector de la hostelería también ha experimentado un notable desarrollo, con la apertura de numerosos restaurantes de cadenas que priorizan el diseño, la superficie y la ubicación. El ticket medio de consumo en estos locales ha incrementado en dos dígitos en los últimos tres años. Se espera que el segundo semestre de 2024 continúe con esta tendencia, con la apertura de locales de hostelería de primer nivel y la consolidación de las reubicaciones y adaptaciones de tiendas de moda a las nuevas tendencias.

En resumen, el sector inmobiliario en Madrid enfrenta un panorama alentador para la segunda mitad de 2024, con oportunidades significativas en los mercados residencial, hotelero, de oficinas y comerciales. Las condiciones macroeconómicas y la demanda sostenida seguirán siendo factores clave para el desarrollo y la inversión en estos segmentos.