La consultora inmobiliaria Colliers International Spain ha presentado su informe sobre El Sector Residencial en España del primer semestre del 2024, en el que destaca que el mercado de Flex Living experimenta un crecimiento significativo por sus altas rentabilidades, la vivienda a nivel nacional y los indicadores de los principales mercados: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.

El primer semestre de 2024 cerró con 349.975 viviendas transaccionadas, un incremento del 6,5% respecto al mismo periodo del año anterior y del 9,6% respecto a la media semestral de 2023, aunque aún un 6,6% por debajo de las cifras de 2022. Tras la caída de la demanda en 2023 (-11%) por el endurecimiento de las condiciones financieras, la relajación de los tipos de interés y la creciente necesidad habitacional están impulsando la demanda, tendencia que se espera continúe en el segundo semestre y durante 2025.

En el mercado de obra nueva, las transacciones disminuyeron ligeramente (-1,3%) respecto al primer semestre de 2023. El crecimiento poblacional en grandes ciudades, motivado por la inmigración y el desplazamiento interno, y nuevas ayudas como las implementadas en Madrid, están incrementando la demanda de vivienda en las principales urbes.

El número de transacciones del semestre fue el tercer mejor registro desde 2007, y se espera que las cifras del segundo semestre y del primer semestre de 2025 superen las actuales. El precio medio de las viviendas de segunda mano aumentó en aproximadamente 180.000€ (+3,5%) y el precio unitario 1.700 €/m² (+4,8%). En obra nueva, el ticket medio creció un 6,1%, alcanzando 283.887 €, con un precio unitario de 2.589 €/m² (+8,5%).

Madrid sigue liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 13,5%, seguida por Alicante en segundo lugar con el 11,1%, mientras que Barcelona cae al tercer puesto con el 9,3%. En cuarto y quinto lugar se encuentran Málaga (7%) y Valencia (4,6%). En cuanto al mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también registra el mayor número de operaciones (12,1%), seguida de Barcelona (9,5%), Alicante (8,2%), Valencia (6,2%) y Málaga (5,2%).

La demanda extranjera en la primera parte del año 2024 ha registrado un ligero ascenso (1,3% vs H1 2023) aunque ha sido algo inferior al registrado por la demanda nacional. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 23,8% de las compras de viviendas realizada por extranjeros se registró en Alicante. Málaga, con una cuota del 11,1%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, le siguen Barcelona (8,5%), Valencia (6,7%), Madrid (6,6%), Murcia (5,8%) y las islas Baleares (4,4%).

Producción de vivienda

Durante el primer semestre de 2024, las licencias de obra alcanzaron 63.245 viviendas, el nivel más alto desde 2009, superando los datos de 2021, 2022 y 2023. Este crecimiento consolidó la tendencia positiva del sector, posicionando 2024 como un año de referencia. Las viviendas iniciadas llegaron a 59.158 unidades, un aumento del 15,5% respecto a la media de 2023 y el mejor semestre desde 2008. Las viviendas terminadas sumaron 43.639 unidades, reflejando un crecimiento del 5,7%.

Los promotores mantienen un enfoque cauto, con los visados de 2023 representando solo el 12,4% del máximo histórico de 2006 (865.000 viviendas). Se espera que la actividad en 2024 mejore en el segundo semestre, impulsada por una reducción en los tipos de interés.

Madrid (16,6%) y Barcelona (10,8%) concentraron más de la cuarta parte de los nuevos visados en España. Sevilla (8,1%), Málaga (6,5%), Alicante (6,3%) y Valencia (3,8%) fueron las siguientes ciudades con mayor inicio de actividad.

Evolución de los precios de venta y alquiler

Durante el primer semestre de 2024, los precios de venta y alquiler registraron aumentos significativos, con un crecimiento más pronunciado en los alquileres. Los precios de venta subieron especialmente en capitales de provincia con alto crecimiento poblacional.

Las rentas de alquiler crecieron más del 10% en muchas capitales debido al aumento de la demanda y la reducción de la oferta. Factores como el crecimiento poblacional, impulsado por la migración, y el endurecimiento de las condiciones financieras han desplazado parte de la demanda del mercado de compra al de alquiler.

Aunque el mercado Build to Sell (BTS) mantuvo un buen desempeño, la oferta de alquiler sigue siendo limitada. La nueva ley de vivienda ha desincentivado a propietarios a alquilar sus inmuebles, mientras que el aumento de tipos de interés en 2023 paralizó proyectos Build to Rent (BTR). Sin embargo, se espera que la previsión de reducción de tipos reactive los proyectos BTR, mejorando la oferta en el futuro.

La inversión en el sector residencial

El sector residencial sigue siendo defensivo pese a la contracción del 27% en actividad respecto al primer semestre de 2023 y del 21% frente a la media semestral del mismo año. Comparado con la media de los últimos 10 años, la caída es menor, tan sólo un 14,5%. La inversión total (sin incluir student housing) alcanzó 922 M€, con una cuota de mercado del 16,4% respecto al total de inversión en el sector inmobiliario. La modalidad Flex Living lideró el segmento residencial con más de 553 M€ y mantiene un fuerte impulso para los próximos meses. El Q2 mostró una mejora notable (703 M€) frente al Q1 (219 M€).

Las modalidades PRS (private rented sector) y BTR se han ralentizado debido a mayores exigencias de rentabilidad de los inversores institucionales y el buen desempeño del BTS, mientras que el Flex Living experimenta un crecimiento significativo por sus altas rentabilidades.

En el mercado de compra-venta, el aumento del coste financiero redujo el número de hipotecas, aunque la demanda de compra creció un 6,5% respecto al mismo periodo de 2023. Los precios de venta y alquiler continúan en ascenso, con un incremento más pronunciado en los alquileres.

La evolución favorable de precios y la previsión de bajada de tipos de interés impulsaron la actividad promotora en el primer semestre, con un aumento del 15% en visados respecto a los últimos tres años, concentrándose en ciudades con mayor demanda. El fuerte incremento del precio del alquiler se debe al aumento de esta demanda, impulsado también por el crecimiento poblacional y las condiciones financieras, y a la reducción de la oferta, afectada por la nueva ley de vivienda y un parque inmobiliario no optimizado.

El mercado residencial de lujo mantiene un desempeño excepcional. Madrid se posiciona entre las principales capitales del mercado High End mundial, con precios al alza frente a ciudades como Londres, París o Milán. Málaga y Barcelona también destacan como destinos de lujo, con creciente inversión extranjera, especialmente de Europa y Latinoamérica (México, Venezuela y Colombia).

Retos y previsiones para el sector

Un marco regulatorio favorable que facilite la creación de suelo y flexibilice los usos, junto con la consolidación de la financiación tradicional para modelos alternativos de alquiler, contribuirá a la estabilidad del sector. La reducción de tipos de interés permitirá una bajada de costes financieros y yields, mientras que esquemas de colaboración público-privada bien estructurados, con apoyo de las administraciones mediante subvenciones e ingresos, ayudará a alcanzar la rentabilidad deseada por el sector privado.

Antonio de la Fuente, managing director de corporate finance residencial en Colliers señala: “Sería imprescindible que por fin se aprobara una ley que otorgara seguridad jurídica y que estandarice y acote los plazos de desarrollo urbanísticos, ya que esto facilitaría que los inversores institucionales se pudieran dedicar a esta actividad de forma que contribuya a aumentar la generación de suelo y mejore el déficit crítico en la producción de vivienda.”

Por su parte, Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers comenta “El sector residencial acumula casi el 20% de los compromisos de inversión en Europa, consolidándose como uno de los tres grandes pilares junto con hoteles e industrial & logístico, gracias a su relevancia frente a otras alternativas en un contexto de inflación y urbanización creciente en grandes ciudades. Este favorable panorama internacional representa una oportunidad única para revitalizar el sector residencial en España, siempre y cuando se implementen medidas efectivas y valientes para aprovecharlo.”