Después de un inicio de año excepcional y tras la práctica paralización de la actividad entre marzo y junio, CBRE prevé una reactivación de la inversión en el sector inmobiliario español en el segundo semestre, aunque a cierre de ejercicio el volumen captado se reducirá en torno al 30% respecto a 2019. Así se desprende de la edición especial del Market Outlook 2020, estudio que ha elaborado CBRE, firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, y que supone una revisión extraordinaria de las previsiones anunciadas en el mes de febrero a raíz del impacto sin precedentes causado por la crisis sanitaria del Covid-19.
“El ejercicio arrancó con muy buenas cifras para el sector inmobiliario español, por la gran cantidad de capital disponible, las positivas previsiones macroeconómicas y los sólidos fundamentales del mercado, pero se ha visto afectado por el impacto en la economía del largo y estricto confinamiento adoptado para controlar el número de contagios. En este sentido la ralentización de la actividad a partir de marzo era de esperar”, indica Mikel Marco-Gardoqui, Consejero Director, Head of Capital Markets de CBRE.
Así, CBRE estima que la inversión directa en activos inmobiliarios en el mercado español este año será de alrededor de 8.500 M€, cifra que se compara con los más de 12.000 M captados en 2019 y que quedaría por debajo de los niveles alcanzados los últimos 5 años. Entre enero y marzo, se registraron operaciones en el mercado de inversión inmobiliario español por valor de más de 4.000 M€. En el segundo trimestre, la cifra alcanzó los 1.100 M€. Desde 2013 no se registraban cifras trimestrales similares.
CBRE House View – Escenarios macroeconómicos
Las perspectivas de CBRE para el sector inmobiliario se apoyan en las previsiones macroeconómicas que elabora la propia firma, que anticipan que la economía española será, junto a Francia e Italia, las que mayor caída del PIB registrará este año dentro de la Unión Europea.
En un escenario de recuperación en V o recuperación temprana, en el que se asume que no habrá rebrotes que obliguen a nuevos confinamientos, la contracción de la economía española sería entorno al 10% en el conjunto del año. En un escenario de recesión, en forma de U, con posibilidad de rebrotes antes de fin de 2020, la caída del PIB sería del 13,5%. En un tercer escenario, que contempla rebrotes de cierta intensidad, la recuperación sería más lenta, en forma de L, con efectos más perniciosos aún sobre la economía, empresas y hogares, y el retroceso del PIB español llegaría hasta el -13,7% este año.
“En las próximas semanas, a medida que vayan apareciendo datos, se tendrá una mayor visibilidad sobre el ritmo y alcance de la recuperación de la demanda en la economía, paso previo imprescindible para que el sector inmobiliario vuelva a mostrar cierto dinamismo”, añade Mikel Marco-Gardoqui.
Gap entre compradores y vendedores
En cuanto a número de transacciones, según datos internos de CBRE de finales de junio, el 40% de las operaciones de inversión en curso antes de la declaración del estado de alarma se han visto afectadas. No obstante, solo nueve procesos se han cancelado mientras que la mayoría han sido postpuestos. Los que iban aparejados a activos retail (exceptuando supermercados, que atraen un gran interés) y hoteles han sido los más impactados.
“El mercado de inversión se encuentra en un periodo de indefinición Si bien sigue habiendo liquidez en el mercado, la actitud de los inversores ha virado hacia el wait & see y se ha acentuado la polarización del mercado”, afirma Marco-Gardoqui.
En un entorno de bajos tipos de interés, elevada liquidez y endeudamiento sostenible, los vendedores se resisten a bajar precios, mientras que los compradores consideran que la incertidumbre debe reflejarse en el precio. Esta brecha entre comprador y vendedor es variable según el sector, la localización y el tipo de activo. Los inversores con perfil core continúan muy interesados en activos prime. Las escasas oportunidades en el mercado mantienen niveles de precios pre-Covid y las ofertas recibidas cumplen las expectativas de los vendedores. En el otro extremo, para activos que ahora se perciben de mayor riesgo, como edificios vacíos, activos value add o proyectos en desarrollo las expectativas de los compradores apuntan a rebajas más sustanciales en los precios.
Según CBRE, tras alcanzar mínimos históricos en 2019 en prácticamente todos los sectores, las prime yields están experimentando cierta presión al alza por la mayor aversión al riesgo de los inversores y la corrección en las previsiones de crecimiento de rentas manejadas a principios de año. A fin del segundo trimestre todos los sectores, excepto el logístico, han visto subir sus prime yields en torno a 25 p.b. de media.
En este contexto, la financiación en general es más selectiva y se encuentra más restringida que al inicio del año, con mayores márgenes y apalancamiento más reducido. Los fondos internacionales de deuda van ganando relevancia y CBRE estima que su liquidez es muy alta, con capital para financiar en estos momentos más de 60.000 M€. Su papel se verá reforzado en los próximos meses ante un previsible aumento de refinanciaciones y reestructuraciones de deuda, por el endurecimiento en las condiciones de la financiación y ante el fin de las ayudas del ICO, especialmente en aquellos sectores más sensibles a los hábitos de consumo en ocio o modelos de negocio basados en ingresos recurrentes.
El sector logístico, uno de los menos afectados
Por sectores, y ante la incertidumbre del escenario económico, logístico, oficinas prime y activos operacionales (como vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, hospitales, etc.) lideran las preferencias de los inversores.
El sector logístico, con más de 500 M de inversión hasta junio, ha sido uno de los menos afectados, y previsiblemente será uno de los primeros que recupere la normalidad en el nivel de actividad. A pesar del impacto del Covid-19, muchas de las operaciones que se encontraban avanzadas previas a la pandemia han continuado su curso con normalidad mientras que otras se han pospuesto hasta después del verano.
Para el resto del año, es previsible que las zonas más activas, Zona Centro y Cataluña, continúen y las previsiones de contratación giran en torno a los 450.000 m² y 380.000 m² respectivamente. Los niveles normales de contratación volverían en 2021, con alrededor de 550.000 m² y 450.000 m² respectivamente. Por el lado de la oferta, la superficie que actualmente está en construcción continúa siendo elevada tanto en la Zona Centro como en Cataluña donde hay alrededor de 620.000 m² y 340.000 m² en construcción respectivamente a entregar entre 2020 y 2021.
Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE comenta que “el sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital de big players. Por ello, la reactivación llegaría con más intensidad en el cuatro trimestre del año, hasta alcanzar una inversión de 1.000 M€, que en 2021 ascendería a 1.500 M. Además, la demanda procederá de inversores core sin necesidad de financiación, en búsqueda de producto que proporcione ingresos seguros y a largo plazo, como Sale & Leasebacks y proyectos built to suit”.
El mercado de oficinas repuntará en 2021
En 2019 y 2020, el sector oficinas, con el potencial de crecimiento de rentas que ofrecía, eclipsó al resto de sectores, acaparando un tercio de la inversión total, 3.700 M€ en 2019 y 900 M€ en un espectacular arranque de 2020 en el 1T. Según las previsiones de CBRE, la contratación de oficinas este año se reduciría en torno a un 50% respecto al año anterior en Madrid, y algo más en Barcelona. Aun así, el 75% de las empresas en búsqueda de espacio de oficinas antes del inicio del estado de alarma mantienen sus planes al cierre de este informe. Del 25% restante, un 15% los ha cancelado mientras que un 44% los han pospuesto sin fecha, de acuerdo con los datos manejados por CBRE.
Respecto a las previsiones, Martínez Brioso indica que “la contratación de oficinas se situaría en torno a los 420.000 m2 en Madrid y 260.000 m2 en Barcelona en 2021. En este caso hasta al menos 2022, en paralelo con una mayor recuperación de la economía, no veríamos cifras de contratación más normalizadas”. Martínez Brioso añade que “el interés inversor por las oficinas continúa siendo alto, si bien la incertidumbre en cuanto a demanda y rentas han hecho adoptar una posición más cautelosa a los inversores en el corto plazo. A medida que se reanuden procesos de venta o se produzcan transacciones el actual gap entre comprador y vendedor se irá estrechando”.
En este contexto, los espacios flexibles se perfilan como la alternativa idónea para las empresas en momentos de incertidumbre, dado que se pueden adaptar a las necesidades de manera rápida y ágil sin inversión en fit-out y mobiliario, ofreciendo además total flexibilidad contractual. Por tanto, la demanda de mayor flexibilidad por parte de las compañías hará que tras el impacto negativo inicial, el sector flex sea uno de los más activos.
Robustez del multifamily y continuidad del interés en el “Build to Rent” (BTR)
El sector residencial, y concretamente el multifamily (que incluye el Built to Rent, es decir, el mercado institucional para vivienda para alquiler) captó en el primer semestre 1.560 M€ de inversión. Precisamente, el sector residencial en alquiler se presenta como uno de los más resilientes al Covid-19. La pandemia ha llegado en momentos donde la inversión residencial muestra signos de robustez con volúmenes de inversión transaccionados en el primer semestre de 2020 por encima de los 810 M€ en PRS y BTR, un 23% por encima del volumen transaccionado en el primer semestre de 2019. La continuidad de las operaciones tras el periodo de confinamiento es un signo de que se mantiene el interés inversor.
“Prevemos que la inversión en el mercado multifamily en España seguirá creciendo en línea con el incremento previsto de vivienda en alquiler. Entre 2005 y 2018 el porcentaje del parque residencial en alquiler en España ha crecido un 43% hasta los 4,4 M de unidades. Hasta 2024, se prevé que crezca otro 14% hasta representar más del 26% de todo el parque de vivienda nacional”, explica Martínez-Brioso.
El sector alternativo, defensivo ante el Covid-19
Las perspectivas económicas a corto plazo en los activos alternativos siguen siendo positivas pese al impacto del Covid-19. Los fundamentales del sector alternativo no se verán afectados en el medio y largo plazo, ya que se trata de un sector defensivo más basado en necesidades que en demandas, con un enorme déficit de oferta vs demanda. La consolidación de estos sectores todavía atomizados y poco maduros continuará siendo tendencia en situación post pandemia con fusiones y adquisiciones de operadores que buscan incrementar su cuota de mercado.
Recuperación en fases del sector hotelero
Según CBRE, la recuperación del sector hotelero comenzará en 2021 y no recuperará niveles precrisis hasta al menos 2022. Además, la demanda interna y el reposicionamiento de la marca España tendrán un papel fundamental en esta nueva etapa. Aquellos destinos con mayor exposición a la demanda internacional tendrán que hacer un esfuerzo importante para capturar parte de la demanda doméstica que parece tendrá más relevancia en los próximos meses.
En cuanto a la inversión, España continúa siendo un polo de gran interés entre los inversores debido a sus sólidos fundamentos turísticos, si bien es cierto que predominan ahora aquéllos con un perfil value add y en general más oportunista en búsqueda de operaciones que puedan ofrecer un descuento en precio. A pesar de las circunstancias, todo apunta a que este tipo de transacciones no tendrán un papel protagonista al menos durante el 2020.
El sector retail pone el foco en la alimentación
En el primer semestre de 2020, el sector retail ha registrado un repunte en los volúmenes de inversión, con más de 1.600 M€ invertidos. En el lado del ocupante, y como consecuencia de la pandemia, han predominado las negociaciones de carencias durante el estado de alarma a cambio de ampliaciones de contrato o breaks por parte de los inquilinos, fortaleciendo la ocupación y solvencia de los activos en el largo plazo.
Los operadores están centrando su estrategia en la optimización de sus portfolios de tiendas y en las renegociaciones de renta de cara a los próximos años con el fin de asegurar su sostenibilidad a largo plazo. Las principales oportunidades de inversión son operaciones de Sale & Leaseback y más concretamente en el sector de la alimentación. Los supermercados e hipermercados han demostrado ser una actividad esencial del sector económico y por ende valor refugio con carácter defensivo, que garantiza las rentas en un periodo de alta incertidumbre para el resto de los usos. Adicionalmente, el sector de High Street prime sigue siendo valorado como un valor refugio por su carácter estratégico para los operadores.