El mercado de inversión hotelera en España registró en 2013 un importante crecimiento con respecto a 2012, según los datos del informe elaborado por el área de hoteles de Irea, encabezada por el socio-director Miguel Vázquez. El volumen total de la inversión hotelera, incluyendo tanto la inversión en hoteles en funcionamiento como la realizada en inmuebles para su reconversión a hotel, alcanzó los 791 millones de euros, situándose un 49,6% por encima de los 529 millones de euros de 2012.

En lo que respecta al volumen de la inversión en hoteles en funcionamiento, esta alcanzó la cifra de 465 millones de euros (crecimiento del 11% respecto a los 419 millones de euros 2012), mientras que la inversión en compra de inmuebles para reconversión a uso hotelero se situó en 326 millones de euros, casi triplicando los 110 millones de euros registrados en 2012.

Inversión en hoteles en funcionamiento

La inversión de 465 millones en hoteles en funcionamiento se ha producido como resultado de la materialización de la venta de 23 activos hoteleros (4.735 habitaciones) frente a los 32 hoteles (5.539 habitaciones) que fueron objeto de compraventa en 2012.

El hecho de que aun a pesar del menor número de habitaciones transaccionadas el volumen de inversión total haya sido superior, refleja un incremento del precio medio de compra/habitación.

Las características más notables de las transacciones sobre hoteles en funcionamiento en el 2013 fueron:

Activos singulares : a diferencia de lo acontecido en 2012, el volumen de inversión asociado a la compraventa de activos considerados singulares o prime en 2013 ha sido muy significativo. En 2013 el 55% del volumen de transacciones se concentró en activos singulares tales como W Barcelona o Westin Valencia, mientras que en 2012 no se registró transacción alguna dentro de esta categoría.

Categoría Superior : El 60% del volumen de inversión se concentró en el segmento de 5 estrellas y 5 estrellas gran lujo, lo que contrasta con el 8% registrado en 2012 en dichas categorías.

Segmento Urbano : Si bien a nivel de número de operaciones predomina el vacacional (16) frente al urbano (7), el segmento urbano concentró 259 millones de euros de inversión en 2013 (55,6% del total). Es un hecho que durante el periodo de crisis (a excepción de 2012) se ha invertido la tendencia histórica de preponderancia de la inversión en vacacional, por la consideración de la inversión en hoteles urbanos como “activo refugio”.

Distribución geográfica : El protagonista principal en 2013 ha sido sin duda alguna la ciudad de Barcelona, que ha concentrado el 51,6% del volumen total de transacciones, destacando entre las 4 transacciones registradas en este mercado, la venta del W Barcelona. Barcelona se ha consolidado por tanto en 2013 como el destino preferente de inversión de cadenas, fondos e inversores hoteleros. El resto de la inversión se concentra principalmente entre los archipiélagos Canario y Balear y la Costa del Sol (que suponen en conjunto el 43,2% de la inversión total). La ciudad de Madrid, que continúa siendo objetivo de inversión para los inversores, no ha sido escenario de ninguna transacción sobre hoteles en funcionamiento en 2013.

Operaciones de cartera : en 2013 se produjeron exclusivamente 2 operaciones de cartera, comprendiendo 5 hoteles (822 habitaciones), todos ellos ubicados en las Islas Baleares. Dichas operaciones supusieron un 7,4% del volumen total de la inversión.

Operaciones “distress ”: En contraste con la evolución creciente del volumen de transacciones distress desde 2010, el peso de este tipo de operaciones (118 millones de euros), ha disminuido en 2013 hasta representar el 25,3% del total, frente al 60% que supuso en 2012 (252 millones de euros).

Perfil de compradores y vendedores : El gran protagonista de 2013 a nivel comprador ha sido sin duda el inversor extranjero, acaparando entre inversores, fondos y cadenas el 60% de la inversión total. El segundo inversor más activo, en línea con lo ocurrido en años anteriores han sido las cadenas hoteleras locales que protagonizaron el 28,2% del volumen total de las transacciones. Desde el punto de vista vendedor, las entidades financieras han incrementado su protagonismo siendo la contraparte en operaciones de venta distress de activos hoteleros resultado de adjudicaciones o venta de participaciones directas realizadas en hoteles con anterioridad al inicio de la crisis.

Inversión en inmuebles para reconversión a uso hotelero

La inversión en compra de inmuebles para reconversión a uso hotelero se situó en 326 millones de euros y casi triplicó los 110 millones de euros registrados en 2012. En número de transacciones representaron 16 frente a las 6 registradas en 2012.

Las características más notables de esta tipología de transacciones en 2013 fueron:

Madrid y Barcelona concentraron el 95,4% de la inversión . Madrid encabezó el volumen de inversión, mientras que Barcelona lideró en cuanto a número de establecimientos (11). Los inversores en Madrid se enfocaron hacia productos de mayor tamaño (231 habitaciones de media) mientras que en Barcelona el enfoque fue hacia hoteles de menor tamaño (102 habitaciones de media)

Categoría proyectada : El 55% de dicha inversión tiene el objetivo de posicionamiento de los futuros hoteles dentro de las categorías 5 estrellas y 5 estrellas Gran Lujo. Dentro de esta última categoría destaca el proyecto que Grupo Villarmir desarrollará sobre la antigua sede de Banesto para desarrollar un hotel de 215 habitaciones y 35 residencias que serán gestionadas por la cadena Four Seasons.

Volumen de habitaciones : Los nuevos proyectos una vez terminados, supondrán la entrada en el mercado de un total de 2.175 nuevas habitaciones, de las cuales 1.118 se ubicarán en Madrid y 922 en Barcelona.

Perfil de compradores y vendedores : A diferencia de las compras de hoteles en funcionamiento, la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero ha sido protagonizada principalmente por inversores locales (82% del total), siendo los principales vendedores las entidades financieras.

Previsiones para 2014

El cambio significativo en los últimos meses en la tendencia de indicadores económicos como la prima de riesgo, la evolución del PIB, la llegada de visitantes extranjeros, el consumo interno o las exportaciones, han movilizado el interés “latente” de inversores nacionales y fundamentalmente extranjeros sobre España. Muchos de los fondos que operan a nivel global han decidido dirigir el foco de su inversión hacia nuestro país y más particularmente a la compra de deuda hipotecaria y deuda corporativa, pero también a la toma de participación en compañías (el reciente rallye alcista de la bolsa así lo atestigua) y la inversión directa en inmuebles. Este efecto continuará con fuerza en 2014 y favorecerá la actividad transaccional.

En lo que respecta al sector hotelero sigue intacto el elevado interés inversor en plazas como Madrid y Barcelona o en destinos turísticos consolidados y bien posicionados a nivel de demanda internacional como Canarias, Baleares o la Costa del Sol. Etas zonas seguirán protagonizando la actividad inversora en 2014.

Sigue existiendo no obstante un gap/diferencial entre expectativas de vendedores y compradores, si bien las propias dinámicas del mercado deberán favorecer una progresiva, pero seguramente lenta, convergencia entre ambas posiciones.

La debilidad que todavía sigue presentando el consumo interno seguirá dificultando la esperada recuperación en precios hoteleros y condicionará la evolución de las ocupaciones durante 2014, efecto que seguirá siendo particularmente destacable en destinos secundarios urbanos, muy dependientes de la demanda nacional, lo que dificultará el cierre de operaciones en dichos mercados.

En lo que respecta al “segmento vacacional, seguirá beneficiándose todavía en 2014 de los efectos de la redirección de la demanda que buscaba, con carácter previo al estallido de los conflictos, los destinos mediterráneos del norte de África. El interés comprador en destinos como Canarias y Baleares es en estos momentos particularmente alto y procede principalmente de cadenas e inversores locales muy especialistas en dichos mercados. Dicho interés seguirá manteniéndose en 2014.