Con cifras récord a nivel país en el principal sector de nuestra economía, el turismo, la Costa del Sol refuerza su posición como una de las principales zonas turísticas del país. Varios son los factores que impulsan este crecimiento, constatable en las buenas cifras de visitantes, pernoctaciones, ocupación y precios hoteleros de los principales municipios turísticos de la zona como son Málaga, Marbella, Estepona, Torremolinos, Fuengirola y Benalmádena. Así, la provincia de Málaga cerró 2014 con la cifra más elevada de visitantes de su historia, 10,2 M de turistas (+7,3% vs 2013) una cifra mayor que países enteros como Marruecos o Túnez. La cifra de pernoctaciones hoteleras creció un saludable 5% en 2014, alcanzando los 17,4 M. Entre estos factores, destacan las competitivas infraestructuras de la región, el clima imbatible en la Europa continental, el abaratamiento del coste de vida en la zona, el mayor desarrollo del turismo internacional (así, destinos como Marbella ya cuentan con un 77% de pernoctaciones realizadas por turistas internacionales, frente al 62% de 2005) y la recuperación del turismo nacional en los últimos meses (+10% de viajeros nacionales en la provincia de Málaga en 2014 vs 2013).
Especialmente reseñable es la exitosa apuesta de la ciudad de Málaga por el turismo cultural, con la apertura en los últimos años de instalaciones como el Museo Carmen Thyssen, que se une al exitoso Museo Picasso y al próximo Centro Pompidou, y que ha llevado a la ciudad a consolidarse como un destino de city-breaks a nivel europeo. Las pernoctaciones hoteleras han crecido un 101% en el periodo 2006-13 (lo que supone duplicarse en el periodo; las de turistas internacionales se han triplicado), lo que supone el mayor crecimiento de las principales ciudades españolas. Lógicamente contribuye a este crecimiento el contar con el cuarto aeropuerto del país con 13,7 M de viajeros en 2014, cifra mayor que los aeropuertos de muchas capitales europeas como Praga, Colonia/Bonn, Varsovia o Budapest. Actualmente, el aeropuerto de Málaga cuenta con vuelos directos a 100 destinos en 25 países (22 destinos en Reino Unido y 16 en Alemania).
También la recuperación de Marbella-Estepona como destino vacacional de mayor nivel en la zona, con una temporada cada vez más larga y desestacionalizada, está ayudando a que la Costa recupere sus mejores registros. Si bien Marbella no ha recuperado todavía los 786.000 turistas de 2008 (704.000 en 2014), el crecimiento en los últimos años es sostenido, con cada vez más visitantes internacionales. Así, los turistas extranjeros más que doblan a los nacionales (500.000 vs 200.000) en Marbella, que es el segundo municipio de la Costa con más pernoctaciones, 3,2 M en 2014 (por detrás de Torremolinos).
Creciente interés de inversores hoteleros en la Costa del Sol
Si bien numerosos inversores internacionales continúan ciñéndose a Madrid y Barcelona como destino de inversión hotelera, la escasez de oportunidades de inversión hotelera en esos destinos a las rentabilidades demandadas, así como el entendimiento de que la mayoría de los hoteles en España están situados en destinos vacacionales (más del 70%), está llevando a numerosos inversores a estudiar y ejecutar transacciones en la región. Así, según datos de Aninver, en los últimos 12 meses se han cerrado transacciones hoteleras por valor de más de 90 M€ en la provincia de Málaga. Las principales transacciones han tenido como actores principales a algunos de los inversores inmobiliarios más activos en el panorama nacional, como la socimi Hispania, que adquirió el hotel 'Guadalmina Spa & Resort', de 178 habitaciones, por 21,5 M€, y el 'Vincci Málaga' (105 habitaciones, 10,4 M€), pero también a inversores de distintas nacionalidades como el grupo chileno Empresas Phoenix (nuevo propietario del 'Meliá La Quinta', de 172 habitaciones) o el grupo saudí Fas Hotels (que adquirió el anterior 'NH Alanda', de 199 habitaciones). Otras transacciones relevantes en la región han sido la compra por parte de Cerberus del grupo inmobiliario Sotogrande por 225 M€, que incluyó la transmisión del 'NH Sotogrande' y el 'NH Almenara', de 106 y 148 habitaciones, respectivamente, y la venta del aparthotel 'Sol Aloha Puerto' (Torremolinos), de 261 unidades, por 20,8 M€.
Desde Aninver estamos en continuo contacto con numerosos inversores internacionales en relación a oportunidades de inversión hotelera en la región. Así, conocidos inversores ya activos en el panorama hotelero e inmobiliario nacional estarían interesados en transacciones en la zona. Otros inversores norteamericanos exclusivamente especializados en hoteles vacacionales y resorts podrían también estar interesados en grandes resorts de la Costa. Asimismo, inversores oportunistas o de situaciones especiales de menor tamaño están estudiando operaciones en la zona, con enfoques muy flexibles, de capital o deuda y en volúmenes de inversión muy inferiores a los de los grandes fondos, que suelen requerir operaciones por encima de los 30-40 M€ de valor de transacción. Si bien es cierto que el perfil de todos estos inversores es oportunista, el ajuste de los precios de los activos, la recuperación del mercado y la existencia de transacciones de deuda o la posibilidad de conseguir quitas en situaciones de sobreapalancamiento están posibilitando operaciones que hasta hace unos meses eran implanteables. Acompañados de fondos de este tipo los hoteleros pueden mejorar su situación financiera gracias a la quita que pueden conseguir de sus bancos vía inyección de nuevos fondos, manteniendo la explotación en régimen de arrendamiento.
Nuevos proyectos que configuran una región hotelera de gran dinamismo
No sólo inversores de distinto carácter están interesados en la Costa. Importantes cadenas hoteleras internacionales del segmento Luxury manifiestan su interés por tener presencia en la zona. Así, cadenas como Six Senses, Rezidor, Dusit International o Jumeirah estarían interesadas en contar con hoteles en la zona. Este interés está posibilitando el nacimiento de nuevos proyectos que implicarían reformas de activos existentes o el retomar históricos hoteles o proyectos que por diversas circunstancias han acabado cerrando. Así, el 'Byblos Mijas', un 5EGL de 145 habitaciones con seis hectáreas de terreno en el corazón de la Costa, aspira a convertirse en un nuevo resort de golf, probablemente incrementando el número de habitaciones y trabajando como 4E o 4E Superior, con un nuevo propietario que adquiera el activo a su actual dueño, el inglés Lord Sugar. Otros proyectos que podrían entrar en el mercado en los próximos meses serían el antiguo 'Hyatt Casares', que su propietario, el banco EBN, podría desinvertir, y el 'Incosol', de Marbella, ya en la fase final del concurso de acreedores. Asimismo, distintos suelos hoteleros propiedad de bancos y Sareb podrían albergar nuevos proyectos hoteleros, tanto en Málaga ciudad como en la costa.
En Málaga ciudad destaca el gran proyecto que desarrolla Hoteles Santos, el 'Gran Hotel Miramar', un edificio histórico que configurará con 196 habitaciones el principal hotel de la ciudad en el segmento 5E, tras una inversión aproximada de 65 M€. La ciudad es objeto de deseo para distintas cadenas nacionales e internacionales, algunas de las cuales, ya presentes en el mercado, buscan ampliar presencia con un segundo hotel dados los buenos resultados de los activos en explotación. Dos nuevos hoteles están actualmente en construcción en Málaga centro: el promovido por la empresa americana Hurar Investments en la calle Vendeja, con 60 habitaciones, y el proyecto de Promociones Braser, de 137 habitaciones, diseñado por Rafael Moneo en Hoyo de Esparteros, ambos proyectos ubicados en Málaga centro. Como nuevos proyectos potenciales destacan el Edificio La Equitativa, frente a la conocida calle Larios, que podría albergar un hotel de hasta 172 habitaciones, y el nuevo hotel en el Puerto de Málaga, un proyecto que podría llegar a las 450 habitaciones frente a la actual terminal de cruceros.
Aninver, consultores hoteleros internacionales
Aninver Hospitality Advisors es una consultora hotelera basada en Málaga. Trabajamos a nivel internacional en proyectos de expansión, gestión de activos, restructuración financiera y desinversión para importantes cadenas hoteleras españolas e inversores y propietarios hoteleros nacionales e internacionales. A nivel internacional estamos trabajando actualmente en diversos proyectos hoteleros en Alemania, Cabo Verde, Túnez, Zanzíbar y Ghana. Nuestra ubicación en la capital de la Costa del Sol nos permite tener un conocimiento y network local imbatible. Es por ello que estamos muy activos en la región y tenemos una perspectiva única que nos permite ofrecer el mejor servicio a nuestros clientes para proyectos hoteleros en Málaga y Costa del Sol, ya sean de desarrollo, desinversión, reestructuración o mejora de los activos.
