El mercado de inversión hotelera en España registró en 2012 una relevante caída con respecto a 2011. El volumen total de la inversión se situó en 419,4 millones de euros, casi un 50% inferior a los 829 millones de euros registrados en 2011. Dicha cifra se produce como resultado de la materialización de la venta de 32 activos hoteleros frente a los 36 hoteles que fueron objeto de compraventa en 2011. El número de hoteles adquiridos en 2012 sufre una muy leve variación con respecto a 2011, sin embargo, no ocurre lo mismo con el volumen de inversión total que se ve reducido a casi la mitad. Esto sugiere una importante disminución del precio medio como consecuencia principalmente de la nula presencia en 2012 de operaciones de compraventa sobre activos prime o singulares respecto a años precedentes. El volumen de transacciones ha supuesto el nivel de inversión más bajo de los últimos 10 años (desde 2002), lo que no es más que un reflejo de la pasividad que han demostrado en 2012 los inversores.
Las características más notables de las transacciones en el 2012 fueron:
Activos singulares: a diferencia de lo acontecido en 2011, la actividad de compraventa de activos considerados singulares o prime el año pasado ha sido nula. Mientras que en 2011 se cerraron operaciones de compraventa de cuatro activos de este tipo (35% de la inversión total), en 2012 no se ha registrado ninguna transacción dentro de esta categoría.
Segmento vacacional: en 2012 se ha invertido la tendencia iniciada en 2010 de operaciones sobre activos hoteleros urbanos. A lo largo del ejercicio anterior, el segmento vacacional registró más de 2/3 del volumen total de transacciones (297,2M€) mientras que en el sector urbano hotelero, una tipología de activo que en años precedentes se había consolidado como de activo refugio de la inversión, se produjo una notable paralización de las decisiones de compra.
Distribución geográfica: se aprecia una mayor concentración que en 2011. El destino más activo fue las Islas Baleares, que junto con Cádiz, concentraron un 57% de la inversión. Dicho protagonismo tiene que ver con la venta de la cartera de 5 hoteles vacacionales adquiridos por un consorcio de inversores liderados por Iberostar. Málaga acaparó un 16% del total y Madrid y Barcelona, con un 19% del volumen, redujeron el protagonismo adquirido en años anteriores.
Categorías: es destacable la reducida contribución del segmento 5 estrellas dentro del volumen de inversión total como consecuencia de la nula existencia de operaciones sobre activos singulares. Este segmento sufre una drástica caída con respecto al 2011, año en el que esta categoría representó casi la mitad del volumen de inversión. En 2012 el 70% del total del volumen transaccional se concentró en el segmento 4 estrellas y el 22% en el segmento de 3 estrellas.
Operaciones de cartera: en 2012 se incrementó el protagonismo de este tipo de operaciones con respecto a activos individuales, concentraron el 30% del volumen total de las transacciones. En concreto, se registraron 2 operaciones de cartera que involucraron a 7 de los 32 hoteles objeto de compraventa. Dichas transacciones se refieren a la compra por parte de un consorcio inversor liderado por Iberostar de 5 hoteles vacacionales (1.354 habitaciones) propiedad de Thomas Cook y la compra de los hoteles 'Orleans' y 'Orleans Garden' (244 habitaciones) por parte de JS Hotels con el objetivo de hacer una reforma que transforme los dos establecimientos en uno único de carácter temático (sólo adultos).
Operaciones “distress”: este tipo de transacciones, que se iniciaron ya en 2010, ha aumentado su presencia con un 60% del volumen total de la inversión (en 2010 y 2011 supusieron aproximadamente el 41% y 43% respectivamente) y son el reflejo de una prolongada situación de crisis financiera que genera un contexto de gran presión para el vendedor. “Si bien hasta 2009 no se había registrado una actividad destacable en el plano de las operaciones “distress”, comenta Miguel Vázquez, socio de irea y director del área de hoteles, “2010 supuso un punto de inflexión provocado por los vencimientos de las distintas rondas de refinanciación en compañías hoteleras o compañías inmobiliarias propietarias de activos hoteleros y la caída sostenida de los resultados operativos. Todo ello supuso el caldo de cultivo ideal para el inicio de este tipo de operaciones cuya tendencia es creciente y que seguirán protagonizando la actividad transaccional en los años venideros.”
Operaciones de sale & leaseback. En 2012 se registraron tan solo 2 transacciones que suponen el 16% del volumen total de la inversión frente al casi 25% registrado tanto en 2010 como en 2011. Las operaciones cerradas se refieren a la adquisición por parte del fondo alemán Union Investment del Hotel Barceló Raval como parte de una operación de portfolio que incluía también la adquisición del Barceló Hamburgo, y la venta por parte de Meliá del Tryp Bellver.
Perfil del inversor: las cadenas han incrementado el protagonismo iniciado en 2011, acaparando en 2012, el 49% de la inversión total (22 operaciones). Le siguen los inversores locales, con un 22% del volumen total de la inversión y 5 operaciones. Es destacable la significativa caída experimentada por los inversores extranjeros, que si bien puede explicarse en parte por las incertidumbres vividas alrededor de un posible escenario de intervención de la economía española, contrasta con el interés que siguen manifestando los fondos e inversores inmobiliarios especializados en hoteles en invertir en España, al entender que el sector hotelero (particularmente en destinos con alto componente de demanda internacional) es menos vulnerable a las incertidumbres existentes a nivel local y presenta potencial de recuperación a medio y largo plazo. La razón de que dicho interés no acabe de concretarse efectivamente se encuentra en la existencia, todavía, de un marcado gap o diferencial entre los precios que están dispuestos a pagar los inversores y los que requieren los propietarios de los activos hoteleros.
Previsiones para 2013
En el actual contexto económico hay cuestiones como la reestructuración del sector financiero; la incertidumbre económica que siguen planeando sobre la zona euro; las restricciones de acceso a nueva financiación para la adquisición de activos; el fuerte endeudamiento de los grupos hoteleros y propietarios hoteleros que condicionará sus decisiones de desinversión de activos y la notable debilidad de la demanda interna que seguirá afectando negativamente la operativa de los hoteles urbanos, que condicionarán la inversión en el futuro.
Como dato positivo señalar la tendencia a la relajación constante de la prima de riesgo desde los máximos de julio 2012 que mantendrá, en principio, alejado el fantasma de la potencial intervención de España. Parece existir cierto consenso en cuanto a que esta tendencia se mantendrá a lo largo del año como consecuencia del primer paquete de medidas de ajuste implantadas por el Gobierno español unido al nuevo paquete en preparación. Esto debería situar gradualmente a España en el punto de mira de los inversores institucionales, dejando atrás el periodo de histeria colectiva vivido a mediados del año 2012, en el que España pasó a ser, sin quererlo, el “objetivo a batir” una vez intervenidas Grecia, Irlanda y Portugal.
En relación a la esperada reactivación del mercado de financiación en Europa, las expectativas no son ni mucho menos halagüeñas. En el caso español, en particular, con un sector financiero en pleno proceso de reestructuración y todavía en el punto de mira de los mercados de deuda, las perspectivas son básicamente negativas. Este hecho seguirá condicionando de forma muy evidente la actividad inversora en 2013.
La previsible debilidad del consumo interno dificultará la esperada recuperación en precios hoteleros y condicionará la evolución de las ocupaciones durante 2013 y será particularmente destacable en destinos secundarios urbanos, muy dependientes de la demanda nacional. En dicho contexto y ante la elevada duración de la situación de debilidad de la demanda, los resultados de este tipo de hoteles pudieran no justificar ya las decisiones de formalización de segundas, terceras o cuartas rondas de refinanciación, lo que resultaría en la ejecución de préstamos sobre este tipo de activos hoteleros y/o en transacciones de compraventa de marcada naturaleza “distress”.
Madrid y Barcelona serán protagonistas de una historia diferente. Su diversificación entre cliente nacional e internacional seguirá haciendo a ambas plazas más resistentes a los efectos de la crisis. En particular, Barcelona, por la fortaleza que presenta la demanda internacional dentro de su mix de clientela, debería mejorar ligeramente sus resultados desde el punto de vista hotelero. Ambas plazas seguirán siendo objetivo de los inversores, si bien muy probablemente, seguirá manteniéndose el gap entre expectativas de compradores y vendedores que ha condicionado de forma tan significativa la sequía inversora en 2012.
En lo que respecta al segmento vacacional, seguirá beneficiándose todavía en 2013 de los efectos de la redirección de la demanda que buscaba, con carácter previo al estallido de los conflictos, los destinos mediterráneos del norte de África. En la contratación de 2013 se ha dejado una vez más notar, por ejemplo, el interés de los principales turoperadores de asegurarse camas en los destinos Canarias y Baleares. Este efecto coyuntural permitirá “salvar” los resultados de 2013 si bien tal vez no sea suficiente como para dinamizar el interés de inversores extranjeros por hoteles vacacionales españoles. El interés inversor en este segmento vendrá (en línea con la tendencia histórica) de la mano de cadenas hoteleras locales de tamaño pequeño y mediano.
Por último y en lo que respecta al posible efecto de la entrada en vigor de la Sareb sobre la actividad inversora en 2013, esta será irrelevante. La Sareb recibirá los activos hoteleros adjudicados por las entidades financieras intervenidas (Bankia, Catalunya Caixa y NovaGaliciaCaixa) y las que puedan ser objeto de nacionalización durante 2013. Teniendo en cuenta el perfil de la cartera de activos adjudicados de estas entidades (activos enormemente problemáticos y sin posibilidades de reposicionamiento y/o rentabilización en la mayoría de los casos), las posibilidades de puesta en valor de los mismos son extremadamente limitadas. La mayoría de dichos activos seguirán en el balance de la Sareb más allá de 2013.