Hostelmarket: ¿Cómo valora el comportamiento del mercado de activos hoteleros durante el pasado año?
Víctor Martí: Después de los dos años fatídicos del turismo español, 2009 y 2010, parecía que en 2011 se recuperaba el ritmo de inversión y de transacciones del sector hotelero. La realidad es que se concretaron algunas operaciones en 2011 y a inicios del 2012 parecía que seguía la tendencia, pero pasaban las semanas y no se concluían las operaciones. Lamentablemente, a cierre del 2012 podemos constatar que fue un año dominado por la atonía del mercado y la falta de concreción y cierre de operaciones. En la actualidad se percibe la necesidad de venta de hoteles por parte de algunos grupos, la entrada de inversores en cadenas hoteleras o incluso la integración de algunos grupos turísticos. Esta necesidad algunas veces se convierte en precipitación y en ausencia de un proceso de venta profesional, asesorado por firmas especializadas; que sin lugar a dudas, perjudica la transacción y la imagen del sector y de España a nivel internacional.
H.: ¿Cuáles son sus previsiones para el ejercicio 2013?
V.M.: Las perspectivas del mercado de transacciones de activos hoteleros para este año dependen, en primer lugar, de nuestra capacidad de conseguir dar muestras de confianza al mercado internacional. En segundo, es vital que los inversores diferencien el sector hotelero español del inmobiliario. En tercer lugar, tenemos que disponer de financiación asociada a este tipo de operaciones. Y finalmente, debemos esperar que se mantengan unos ratios de operación razonables, principalmente en el mix precio/ocupación, que nos permitan generar ebitda.
Si se cumplen estas variables, veremos cómo se alinean precios y condiciones, comprador y vendedor, para comenzar a cruzar operaciones a un nivel considerable durante los próximos meses. En estos momentos encontramos oportunidades en el mercado que eran impensables hace años, principalmente por su localización. Aunque parece que el inversor solamente viene en busca de “precio”, entendemos que las operaciones que despiertan interés inversor internacional son aquellas que se encuentran en destinos de primer orden y con alto potencial como producto.
De hecho, estimamos que se producirá la llegada de nuevos actores, para un sector tradicional, que se está reinventando y ofrece multitud de oportunidades.
H.: ¿Qué influencia tendrá la puesta en marcha del denominado “banco malo” en el mercado transaccional hotelero en España?
V.M.: El SAREB ha constituido la gran “espera” de los inversores y ha sido uno de los múltiples motivos por los que no se han cerrado operaciones durante 2012. Desde Horwath HTL, a priori no vemos grandes oportunidades derivadas de la puesta en marcha del SAREB en el sector hotelero, sobre todo en cuanto a producto tradicional. En cambio, a medio plazo, el SAREB puede ofrecer suelos en condiciones privilegiadas para nuevos desarrollos hoteleros. También se prevé que se generen nuevas oportunidades de proyectos con cambios de uso de residencial y oficinas a hotelero en determinadas ubicaciones. Sin lugar a dudas el turismo está siendo un sector refugio para los inversores.
Con respecto a los procesos de renegociación de deuda en el sector, podemos ver cómo en compañías inmobiliarias con una cartera hotelera que supone un porcentaje minoritario de la deuda, en estos momentos, en cambio, su actividad turística es clave por su significante aportación del tan preciado ebitda al grupo. Por ello, podemos ver con satisfacción como todos los procesos de refinanciación en los que hemos participado han acabado positivamente.
H.: ¿Cuál ha sido la actividad de su compañía durante 2012 y cuáles las perspectivas para el presente año?
V.M.: Después de participar en los últimos años en un gran número de operaciones de reestructuración de deuda, en Horwath HTL hemos continuado con trabajos de interim management, reposicionamiento y optimización, que deberían permitir a nuestros clientes realizar un número considerable de transacciones en condiciones durante el 2013.
En este sentido, la primera transacción en el mercado hotelero español este mes de enero 2013 ha sido la venta del hotel 'Rafael Diagonal Port' , propiedad de Reyal Urbis (vendedor), que estaba asesorado por Horwath HTL. Mientras, el inversor francés llega de la mano de GMA International, que es una business alliance de la firma.
En estos momentos disponemos de diferentes inversores acreditados a los cuales les estamos facilitando operaciones de inversión en todo el mundo. En concreto, en España, hemos presentado una veintena de ofertas, algunas de ellas en negociación con propietarios y entidades financieras y seis de ellas en proceso de due diligence.