Hostelmarket: ¿Cómo valora el comportamiento del mercado transaccional hotelero en 2012?
Juan Búrdalo: El pasado año ha sido aún más complicado que el 2011. El volumen de transacciones ha sido el más bajo de los últimos 11 años, con niveles de inversión similares a los vividos a finales de los 90’s, aunque el peor ejercicio se registró en el 2002. Por número de operaciones se han llevado a cabo un total de 37 operaciones, una menos que el años 2011; pero si nos fijamos en el volumen de inversión el monto global de las misma ha caído por debajo de 420 M€, un 33 % menos que en 2011. Esto se debe fundamentalmente a dos hechos. El primero a la falta de liquidez que sigue existiendo en los mercados financieros, lo que genera muchas limitaciones al acudir en busca de financiación, y en segundo lugar al gap que sigue existiendo entre las expectativas de precio de los vendedores y los que el mercado está dispuesto a pagar en estos momentos. Durante el pasado año hemos presenciado como el sector transaccional se estancaba por primera vez en la historia, no produciéndose el volumen de nuevas compras al que estábamos acostumbrados, y produciéndose un mayor número de remodelaciones y adaptaciones de viejos edificios y un mayor número de establecimientos que han sido reformados y mejorados con el fin de ser más competitivos.También es cierto que durante este año 12 se han producido un número menor de cierre de establecimientos que durante el año anterior.
H.: ¿Qué destacaría sobre los protagonistas del mercado?
J.B.: Hemos asistido a un cambio de tendencia en cuanto a tipología de compra y tipología de compradores y vendedores. Durante el año 2012, el papel vendedor lo han adquirido los bancos, en su mayoría nuevos propietarios por haber sido los principales acreedores. En lo que al papel comprador vemos que un año más se han significado las cadenas hoteleras como principales compradoras, sobre todo aquellas que en su momento fueron más conservadoras y por ello consiguieron afrontar la crisis con balances prácticamente saneados. A éstas les han seguido los inversores institucionales y los privados y finalmente también han entrado en juego los TTOO.
H. ¿Y respecto de los activos transaccionados?
J.B.: También se ha producido un cambio en la tendencia del perfil de compra. Por un lado, se han transaccionado un mayor volumen de activos vacacionales que urbanos, y dentro de los activos urbanos, los hoteles de 3E y 4E tomaron un mayor protagonismo en detrimento de los activos en zonas prime de categoría superior. Por otra parte hemos visto como las cadenas hoteleras con un alto volumen de endeudamiento han recurrido a las operaciones de sale and lease como medida correctora y en este sentido también el volumen de este tipo de operaciones ha sido superior.
En definitiva el 2012 ha sido un año claramente marcado por el bajo apetito inversor, fundamentado en la prácticamente inexistente financiación y el todavía alto precio que exigen los propietarios por sus hoteles. Como dato revelador y esperanzador se observa que aun que el número nuevas aperturas se estanca también lo hace el de cierres.
H.: ¿Cuáles son las previsiones para este ejercicio 2013?
J.B.: Será un año similar a 2012 durante el primer semestre, en el que asistiremos a un volumen mayor de reaperturas de establecimientos y donde poco a poco la tónica del apetito inversor se irá recuperando dado que al mercado saltarán excelentes oportunidades. Las transacciones de hoteles vacacionales seguirán tirando con fuerza debido a que los mercados emisores internacionales continuarán funcionando bien. El mercado urbano se recupera y observaremos como hay una, aunque lenta, recuperación de la rentabilidad hoteleras, fundamentalmente por la recuperación de la demanda nacional y el tímido incremento de RevPar.
H.: ¿Cuál ha sido la actividad de su compañía en 2012 y cuáles las previsones para este año?
J.B.: Durante 2012, Global Real Estate ha liderado operaciones de alquiler y contratos de franquicia, ya que la falta de crédito en algún caso, la no adaptación del precio de venta del hotel a las circunstancias actuales y la inacción de determinados bancos ha impedido que tres operaciones de compraventa en curso se llegaran a materializar.
Para este año 2013, GRE tiene varios mandatos relevantes y dos operaciones de alquiler en curso, así como dos más de compra-venta en un estado bastante avanzado, que esperemos vean la luz antes de finales de abril. En mi opinión, este año 2013 será el año que marque el punto de inflexión del cambio de tendencia, ya que la tímida recuperación económica, y el fuerte empuje de la demanda internacional así como la salida al mercado de nuevas oportunidades harán que muchos fondos de inversión e inversores extranjeros con sus miras puestas en España tomen un papel activo en el mercado transaccional hotelero.