All Iron RE I Socimi, la compañía que funciona desde finales de 2020 como propietaria de inmuebles destinados a su explotación como apartamentos de corta y media estancia, ha obtenido en 2021 unos ingresos de 2,44 M€, cifra que supone un incremento del 79% en comparación con los 1,37 M€ logrados en 2020. La facturación de la empresa se han visto beneficiada por la entrada en operación de los dos activos de Bilbao (inaugurados en abril y junio por Líbere Hospitality, operador de socios comunes), así como de las rentas ya consolidadas de los activos de Vitoria, San Sebastián y Madrid. Por su parte, el resultado de explotación (ebitda) ha ascendido a 0,57 M€, con una clara mejora en comparación con los -0,17 M€ de 2020. Tal como recalca la propia compañía, "All Iron RE I Socimi alcanzó así el hito de un ebitda positivo a pesar de contar con cerca de un 75% de la cartera en desarrollo, de que la cartera en operación a finales de 2021 ha ido contribuyendo progresivamente a lo largo del año y a pesar del impacto del Covid-19 en el segmento del alojamiento durante el año 2021". Asimismo, el resultado neto se ha situado en 6,25 M€, lo que implica multiplicar por 3,3 los 1,87 M€ de 2020. Pero excluyendo el impacto de la revalorización de las inversiones inmobiliarias (6,87 M€), así como de los gastos extraordinarios incurridos asociados al proceso de ampliación de capital ejecutado durante el año 2021 (0,71 M€), el beneficio neto es de 94.000 €.
El ejercicio estuvo marcado principalmente por la evolución en el desarrollo de la cartera, con la apertura de los inmuebles de apartamentos de Bilbao y Málaga, la consolidación del inmueble de Vitoria, inaugurado en diciembre de 2020, así como por las obras de rehabilitación del hostel de Córdoba y el inicio de las obras en el activo de Pamplona.
A 31 de diciembre de 2021, la cartera de All Iron RE I Socimi ha sido valorada (GAV) en 178 M€, duplicando la cifra de 82 M€ en 2020. Esto ha sido posible gracias a la citada revalorización de la cartera en 6,87 M€ y a las nuevas adquisiciones a lo largo del año. La cartera, cuyo periodo medio de inversión ha sido de un año y medio, acumula una revalorización de más de un 10%, por una parte, a raíz del sólido rendimiento durante 2021 y, por otra parte, debido a la finalización del desarrollo y la puesta en marcha de los inmuebles inaugurados. All Iron RE I Socimi amplió capital por importe de 67 M€ el año pasado. La práctica totalidad de los fondos captados han sido ya comprometidos en inversiones inmobiliarias, ejecutando el pipeline y cumpliendo con el compromiso adquirido con los inversores. En este sentido, el valor neto de los activos por acción (NAV) asciende a 11,8 €, lo que supone una revalorización del 4,4% en menos de cinco meses para los inversores que invirtieron en la ampliación de capital. El nivel de endeudamiento neto de la compañía se ha situado en 36 M€, lo que representa un ratio préstamo-valor (Loan to Value) del 21%.
Al término de 2021, la cartera de activos de All Iron RE I Socimi está compuesta por 16 inmuebles que representan cerca de 1.000 unidades alojativas. De la totalidad de inmuebles en cartera, seis se encuentran en operación (Vitoria, dos en Bilbao, San Sebastián, Madrid y Málaga), dos en construcción (Córdoba y Pamplona) y ocho en desarrollo (Barcelona, Madrid-Chamberí, Valencia, Bilbao-Ledesma, Alicante, Sevilla, Málaga-Plaza del Siglo y Budapest). Adicionalmente, en el primer trimestre de 2022, la compañía ha adquirido un nuevo inmueble en Sevilla, ubicado en el barrio de Triana. A lo largo de 2021, la compañía compró ocho activos con una inversión de alrededor de 85 M€, cifra que asciende hasta los 120 M€ si se tiene en cuenta el presupuesto comprometido para reformas. Los nuevos activos están ubicados en Sevilla, Bilbao, Barcelona, Pamplona, Alicante, Madrid y Málaga.
Se prevé el inicio de la rehabilitación de los inmuebles ubicados en Bilbao, Barcelona y Madrid a lo largo de los próximos meses. Respecto a los resultados operativos de los inmuebles en operación, han registrado unos niveles de ocupación de entre el 75% y el 85% a pesar del entorno provocado por el Covid-19. Esto contrasta con la ocupación media del sector hotelero a lo largo del año 2021 que se ha situado en el 45%, y es gracias a "la fuerte apuesta por parte de los clientes por el concepto de apartamentos, los cuales proporcionan mayor autonomía y flexibilidad". Adicionalmente, los inmuebles han logrado unas tarifas (ADR) un 20-40% superiores a la competencia hotelera de categoría equivalente en cada ciudad. De la mano de la recuperación del negocio del alojamiento de corta estancia, una vez las restricciones consecuencia del Covid-19 se han relajado, se espera un incremento de las tarifas, lo que redundará en unos mayores márgenes en la explotación de los inmuebles.
Finalmente, el operador Líbere Hospitality ha obtenido unos márgenes operativos superiores al 50% en los inmuebles arrendados a All Iron RE I Socimi, lo que se ha traducido en unas mayores rentas para All Iron RE I Socimi. En relación con los activos que se encuentran actualmente en construcción, la compañía espera que entren en funcionamiento a lo largo del 2022. En concreto, se prevé la inauguración del inmueble de Córdoba durante el segundo trimestre del año y del activo de Pamplona a finales del tercer trimestre. En relación con los activos en desarrollo, la compañía espera que entren en funcionamiento a lo largo del periodo 2023-2024.