Silicius Real Estate, socimi del family office Mazabi y especializada en la gestión de inmuebles a largo plazo y con rentas estables, ha protagonizado un importante crecimiento de sus rentas netas durante los nueve primeros meses de 2022, hasta situarse en los 22,3 M€, gracias a “la evolución positiva en la parte hotelera y residencial y al incremento experimentado en términos Like-for-Like”, explican desde la propia compañía que, a su vez, ha intensificado su actividad comercial mediante la firma de 29 nuevos contratos de alquiler.
En términos de Like-for-Like -indicador que compara los importes conseguidos por una cartera de activos en dos periodos diferentes sin tener en cuenta desinversiones o inversiones-, las rentas brutas de la socimi aumentaron un 12,4% al cierre de septiembre, en comparación con el mismo periodo de 2021, gracias a la firma de nuevos contratos, los escalados de contratos negociados y la indexación de las rentas. Este crecimiento ha sido positivo en todas las tipologías de activos, salvo en centros comerciales debido a los vencimientos de contratos en el tercer trimestre. “Pese a ello, y gracias a la intensa actividad comercial de estos nueve primeros meses de 2022, se prevé una evolución positiva de las rentas en el año siguiente”, añaden.
Los segmentos residencial (+280,4%) y hotelero (+50,4%) lideran el crecimiento de los ingresos de la compañía, tanto en términos porcentuales como absolutos, debido a los incrementos de renta, comercialización y los escalados de los contratos de alquiler. De media, la cartera de activos en explotación presentó una ocupación del 89% a cierre de septiembre de 2022, con un periodo medio de contratos de alquiler de 5,4 años.
Del mismo modo, también se ha incrementado la ocupación de la cartera total de activos en 56 puntos básicos respecto a los seis primeros meses del año. El activo que mejores resultados ha reportado en cuanto a ocupación ha sido el C.C: ‘La Fira’ (Reus, Tarragona), con un incremento del 15,2%. En cuanto a tipologías, la divisñon Residencial lidera el incremento de ocupación respecto a los nueve primeros meses del año pasado (+6,5% en 2022), alcanzando la plena ocupación de los activos en explotación (excepto la parte del complejo de Los Madrazo que se encuentra en rehabilitación).
Entre enero y septiembre de 2022, se han firmado 29 nuevos contratos de arrendamiento por una superficie total de 26.726 m2 contratados, “mejorando la diversificación en rentas gracias al crecimiento de rentas de la parte hotelera y residencial”.
Dentro de las operaciones de arrendamiento llevadas a cabo durante el tercer trimestre del año, destaca la firma del contrato con UMusic Hotels para la gestión del Hotel-Teatro Albéniz de Madrid. El complejo consta de un hotel de 5 Estrellas, un teatro y una sala de ocio, y supone el primer proyecto hotelero y de entretenimiento de UMusic Hotels en Europa. Esta operación se enmarca dentro de la estrategia de Silicius de comprar y gestionar activos que generen rentas estables a largo plazo para sus inversores.
La socimi ha alcanzado en los nueve primeros meses de 2022 un fondo de operaciones (FFO por sus siglas en inglés) de 14,5 M€, lo que supone una variación positiva del 129,4% respecto al mismo periodo de 2021. Es además el tercer trimestre de crecimiento de FFO consecutivo. A nivel contable consolidado (IFRS), se ha obtenido un resultado contable de 0,99 € por acción, incluyendo el efecto del cambio de valor de la cartera, con un ebitda contable de 17,2 M€, un 88,8% más que en el mismo período de 2021.
Por otro lado, la compañía ha incrementado su política financiera basada en el largo plazo para comprar el 50% de las acciones de Merlin Properties por 81 M€. La deuda financiera neta se ha situado en 281 M al cierre de septiembre de 2022, hasta finalizar con una ratio Loan to Value del 38,5%. El tipo de interés se sitúa en la línea del 3,18%, mientras que el vencimiento medio de la deuda permanece estable en siete años. Este incremento del endeudamiento respecto al mismo período de 2021 también se debe a la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que ha encarecido todos los formatos de financiación.
Durante este periodo, la socimi ha cerrado la desinversión de un activo, la sociedad Atalaya Playa Bella, propietaria del hotel ‘Playabella’ de Estepona (Málaga), transmitiendo el 100% de sus participaciones sociales. La fijación del precio se ha establecido de acuerdo con una valoración del inmueble un 34% superior a la última valoración RICS del Inmueble, de lo que se ha descontado la deuda de la sociedad transmitida a fecha de transacción. Esta operación supone asimismo una reducción del endeudamiento de la sociedad por un importe de 14,3 M. No se han producido nuevas adquisiciones dentro de este mismo periodo.
Silicius finaliza los primeros nueve meses del año del año con un Gross Asset Value (GAV) de 717 M. A fecha de 30 de septiembre de 2022, la compañía contaba con una cartera formada por 43 activos que, en su base de valor, se distribuyen de la siguiente manera: Hoteles (29%), centros comerciales (25%), retail (18%), oficinas (17%), residencial (10%) y logística (1%). Del conjunto de todos ellos, el 47% de los activos que conforman el GAV provenían de inmuebles ubicados en Madrid.