El último 'Informe de Industrial y Logística' de Jones Lang LaSalle España, que analiza el primer semestre del año, ha observado ya una presencia de fondos interesados en determinados activos logísticos, aunque la mayoría con una actitud agresiva y activa, con operaciones que, en muchos casos, se han desarrollado de forma poco notoria ( off-market ). España, poco a poco, empieza a verse como una auténtica oportunidad para los fondos de inversión inmobiliaria debido a que la inversión en inmuebles se muestra más atractiva que la inversión en renta fija, ofrece mayor rentabilidad frente a otros países europeos y sus rentas se muestran en recuperación en algunas zonas prime, prosigue el estudio. Éste destaca también una escasez de nuevos parques o plataformas logísticas de calidad, que favorezcan esta situación de cara a inversores.
Se espera una mayor presión compradora en el mercado en los próximos meses impulsada por varios procesos de venta abiertos. Jones Lang LaSalle señala como el inversor que está llegando es de tipo oportunista, interesado en lograr el máximo recorrido en su inversión; exigente en términos de precio y de retornos pero también más flexible que el conservador por lo que puede comprar activos con contratos de corto plazo o con desocupación, siempre que estén a un precio razonable y alquilados a rentas de mercado. En el análisis sobre el tipo de inversor, la consultora apunta a un volumen mínimo de inversión de 20 M€, mientras las zonas preferidas son las más consolidadas desde el punto de vista logístico, limitándose casi exclusivamente a Madrid y Barcelona.
Sólo en el mes de agosto se han firmado dos operaciones de venta destacadas; una sobre dos activos en Alovera (77.000 m2) por parte de un fondo internacional y la compra de otra nave (10.000 m2) en San Agustín de Guadalix (Madrid), propiedad del fondo alemán MEAG a un inversor privado. En estos momentos, además, hay varias carteras en venta cuyo cierre se espera a final de este año o comienzos del 2014.
Pendientes del precio
En el mercado logístico madrileño, el motor de la demanda sigue siendo el precio, ya que las empresas continúan reduciendo costes y superficies, y sólo buscan especios bien menores a 5.000 m2 o bien por encima de los 20.000 m2. Se está produciendo, por otra parte, un trasvase del interés por la zona prime hacia la segunda y tercera corona, principalmente por la poca disponibilidad que existe en la primera. La irrupción, además, del e-commerce requerirá instalaciones a su medida, lo que puede provocar el cierre de transacciones en el corto plazo.
Con todo, la tasa de disponibilidad en el mercado logístico de la capital se ha estabilizado en los primeros seis meses del año, básicamente por el cierre de una serie de operaciones de gran envergadura. En las zonas prime, destaca el buen comportamiento de los parques cerrados, demandas en torno a 2.500-3.000 m2, donde las empresas encuentran todo tipo de servicios. El resto de operaciones se han realizado, fundamentalmente, en la tercera corona por lo que las rentas son muy oportunistas.
Barcelona cae
En Barcelona, durante el primer semestre de 2013, la absorción de espacio logístico se ha situado en 116.894 m2, un 11% menos que el mismo periodo del año anterior. Para todo el ejercicio, se espera un descenso de la absorción pero en cifras aceptables para un contexto de crisis. Por su parte, la oferta disponible de espacios logísticos suma aproximadamente 698.000 m2, un 1,6% más que en el mismo periodo del año anterior, con una tasa de disponibilidad media de un 10,83%. La mayor operación del semestre, se ha producido en la tercera corona, y ha sido el alquiler por parte de Docout de la nave propiedad de Prologis en Sallent, con un total de 22. 848 m2. En la zona prime, Airfarm ha arrendado en El Parc Logístic de la zona franca una nave de 10.400 m2.
