"Se están empezando a buscar nuevos nichos de mercado como son las naves de alimentación o de producto congelado". Así lo ha avanzado Alejandro Rumayor, Director Asset Management Spain de Logicor, durante la mesa redonda organizada por BNP Paribas Real Estate y la escuela de negocios paneuropea ESCP Europe para abordar los nuevos modelos de negocio en el sector logístico y, en especial, su nueva realidad con el ecommerce. De acuerdo a sus previsiones, el mercado sumará 3 Mm2 de nueva superficie logística durante los próximos tres años, impulsado por "la tormenta perfecta que se ha creado a partir de un coste capital regalado, precios baratos, rentabilidades altísimas y consolidación del sector", señala Rumayor -acceso al Informe 2019 de Proyectos Logísticos en España -. Desde el punto de vista del inversor y promotor, es importante la flexibilidad del producto logístico. Así, desde Logicor señalan las prioridades a la hora de estudiar nuevas inversiones: riesgo normativo 0, flexibilidad y utilidad máxima para el cliente. "Ahora mismo, tenemos suelo en Getafe y Coslada, y también acabamos de entrar en la zona de Vicálvaro", avanza el directivo. Por su parte, BNP ha anunciado su participación en un proyecto logístico mulicliente, "a tan sólo 8 km de la Puerta del Sol".
En España, el 12% del consumo total se realiza ya de manera online, con crecimientos de entre el 38% de 2018 y el 13% previsto para este 2019, aunque en términos de contratación logística solo el 4% de los clientes son de ecommerce, muy lejos de la media europea. Es, por tanto, lógico pensar que estas tasas aumentarán, considerablemente, en los proximos años. Se suma, además, la problemática de la distribución, "aunque cada ciudad tiene su fisonomía y, por tanto los sistemas de distribución se tienen que adaptar", señalan desde BNP. Para Logista, "la última milla no tiene aún la estabilidad para dar tranquilidad al sector inmobiliario, ya que los grandes jugadores cambian sus planes cada tres años".
Con todo, dos son los principales retos a los que se enfrenta el sector tras la irrupción del comercio eléctronico en España. Por una parte, una mayor demanda de almacenes cercanos a las ciudades o, incluso, en los propios núcleos urbanos que garanticen las entregas; y, por otro, la sostenibilidad. Aquí, los almacenes multiplanta pueden convertirse en la solución, tal y como ha manifestado Jean Bernard Gaudin, Director Nacional España de Industrial&Logística BNPPRE. "En París, Segro ha construido una plataforma que, ahora, ocupan Decathlon y Leroy Merlin. Incluso Amazon está desarrollando un proyecto de tres plantas en Seatle (Estados Unidos), una tendencia que también llegará a Madrid y Barcelona". "Sabemos hacia dónde vamos, pero no cómo", ha sentenciado, "porque el last mile no permite la estandarización". Al respecto, Florian Hoyndorf, Corporate Real Estate Director de grupo Logista, ha afirmado que, "aunque le encanta la idea de los espacios multiplanta, es muy complicado compartir las operativas".
La logística colaborativa
Otro de los puntos a debatir ha sido la denominada 'logística colaborativa', imprescindible para Toni Villar, Responsable de Supply Chain, Industrial & Logística de BNPPRE, que ha manifestado que "el last mile solo, tal y como está planteado, es insostenible". "Todo nos lleva a un nuevo modelo de dos tarifas, entregas domiciliarias, que restringiremos a productos pesados, y entregas en puntos de conveniencia. Y es que la paquetería soporta un sobrecoste de un 10% en las primeras". Más que de compartir modelos de distribución, "muy difíciles de estandarizar", los ponentes han enfatizado la necesidad de "compartir la furgoneta", ha apuntado Villar. Un ejemplo es el proyecto específico para la última milla 'Pal M40', de Invesco y actualmente en construcción, dirigido hacia una gestión conjunta de las rutas.
Igualmente, los ponentes han abordado el debate de la logística inversa, una problemática que, en España, representa un 9% de los pedidos. "Con el modelo de puntos de conveniencia, ese procentaje se reduce a escasamente un 4%", ha apuntado Villar. Florian Hoyndorf, de Logista, indicó que "fuera, ya se está cobrando por la logística inversa, porque también hay que ser conscientes de su impacto medioambiental"."La logística inversa es un abanico de posibilidades aún por gestionar", finalizó Villar.
