2021 ha marcado nuevos récords en el mercado logístico en España, tanto en términos de absorción, como en volumen de inversión y rentabilidades, y se prevé que el mercado mantendrá un sólido comportamiento a lo largo de este año, según los datos presentados por Savills en la última de edición de Stock, su informe sobre el sector inmologístico. Según ha explicado Antonio Montero, Executive Director Head of Logistics en Savills España, "según nuestros datos, el 58 % de los operadores logísticos y el 46 % de los retailers esperan aumentar sus almacenes en los próximos tres años en Europa, siendo España uno de los mercados más populares para aumentar su huella. Ahora bien, tenemos todavía por delante muchos desafíos y retos que resolver. La demanda pide oferta de calidad, eficiente y sostenible, y la proporción de stock adecuado todavía es reducido para un sector estratégico para la economía que genera riqueza y empleo y que es clave en el desarrollo de las ciudades del futuro". En este sentido, la consultora ha destacado el aumento de la importancia en materia de ESG para inversores y operadores y el previsible mayor interés por activos de nueva construcción con credenciales de sostenibilidad frente a activos obsoletos. Según los datos de la consultora, el pipeline de nuevo stock logístico en los principales mercados para 2022 y 2023 asciende a casi 3 Mm2 en Madrid y Barcelona.
Incluyendo todo el país, esta cifra se eleva por encima de los 5 Mm2, de acuerdo al último informe publicado por Alimarket Logística, que incluye un listado de los principales proyectos de construcción y promoción de nuevas plataformas y/o complejos logísticos del país, tanto públicos como privados, con datos de ubicación, inversión prevista, superficie, plazos de entrega, cliente final y promotora responsable de la actuación.
Madrid crece un 52% desde 2015
Volviendo al estudio de Savills, el mismo señala que, en 2021, el stock logístico de Madrid se situó en 11,31 Mm2 y se espera que, en 2022, alcance los 12,33 Mm2. Desde 2015, el stock se ha incrementado en más de 3,8 Mm2, lo que supone un aumento del 52 %, al que la consultora prevé llegar a finales de este 2022, marcando con ello un nuevo récord. La tasa de disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 9,3 % en relación con el stock actual y alcanza el M de metros cuadrados. Las zonas con mayor disponibilidad son el Corredor del Henares, que aglutina el 59 % de la disponibilidad, y la zona sur, que representa el 24 % del total. En cuanto a oferta futura, del millón de metros cuadrados que se van a incorporar, el 20 % ya están pre-alquilados y Savills estima que en julio se alcanzará el 50 % o 60 %, como sucedió el año pasado.
Para el año 2023, también se prevé la incorporación de al menos 770.000 m2 en nuevos proyectos, que ya tienen contratados unos 100.000 m2 en proyectos llave en mano, lo que supone un total del 16 %. En cuanto a las tendencias del mercado logístico de Madrid, el informe 'Stock' destaca que el mercado del suelo seguirá sufriendo un calentamiento y alcanzando precios récord, habrá un incremento de nuevos proyectos para el reparto urbano, se mantiene el excelente comportamiento de las primeras coronas y continúa la tendencia a la logística de tipo Big Box entre los 30 y 50.000 m2. Además, gracias al impulso del ecommerce, se esperan buenas cifras en los niveles de contratación para este año 2022 y destaca la estabilización de las rentas con tendencia al alza en las nuevas promociones.
Cataluña llega a los 9 Mm2
En los últimos siete años, se han sumado al stock logístico de Cataluña más de dos Mm2, es decir, un incremento de más del 32 %, situándose en casi 9 Mm2, de los cuales poco más de 200.000 m2 se encuentran disponibles a cierre del ejercicio 2021. La disponibilidad se sitúa en el 0 % en la zona centro y en un 2,3 % en la primera corona, con un total de cuatro activos. La segunda y tercera corona se han ido consolidando debido a su ubicación estratégica, precios más competitivos y características de los activos.
En cuanto a la oferta futura para 2022 y 2023, el informe elaborado por Savills la sitúa en más de 1 Mm2, de los cuales un 50 % ya está pre-alquilado o bien corresponde a proyectos de autopromoción. En cuanto a las tendencias, el estudio prevé que seguirá el buen ritmo de la demanda por parte de los usuarios y seguiremos viendo un incremento del pre-let. La disponibilidad de nave construida seguirá bajando y veremos nuevas contrataciones de proyectos llaves en mano, a la vez que continua el gran interés en suelo finalista, pero dada su escasez, hay un mayor posicionamiento en suelos con gestión urbanística. Además, se están consolidando los nuevos proyectos en la segunda y tercera corona, pero también saldrán nuevos focos de interés en aquellas zonas bien comunicadas. En cuanto a los precios, describen una tendencia al alza en algunas zonas.
Valencia sumará cerca de 400.000 m2
Durante el ejercicio 2021, se han incorporado 354.000 m2 al stock logístico valenciano, con un pre-let de casi el 100 %, alcanzando una superficie total de unos 3,4 Mm2 construidos. La mayor concentración de espacio logístico la encontramos en el eje central, corresponde al cruce de la A3 con la A7 y representa el 48 % del stock actual, y el 23 % del stock se sitúa en el Eje Sur. Para 2022, la consultora internacional espera la incorporación de 380.000 m2 construidos, con un 81 % ya comprometidos. La distribución de la nueva superficie construida está repartida de manera similar entre los ejes norte, centro y sur, en torno al 33 % cada uno de los ejes. La zona norte presenta un 86 % de la superficie comprometida, debido a que la mayoría de los inmuebles son de autopromoción. Destaca la incorporación al stock de proyectos con superficies superiores a los 30.000 m2, que era una de las carencias más acusadas en el mercado de Valencia.
La disponibilidad media en Valencia se sitúa en el 3,5 % en el cierre de 2021, con la mayor tasa de disponibilidad en la zona centro, con un 4,92 %. La contratación ha ascendido a casi 400.000 m2, con un total de 49 operaciones y una absorción del 51 % en el eje centro. En cuanto a los precios, en la zona prime de Valencia, se sitúan alrededor de los 4,50 euros/m2/mes. Respecto a las tendencias para el ejercicio 2022, el informe prevé que en Valencia seguirá el buen ritmo de la demanda y nuevos desarrollos logísticos, continua el interés en la zona centro, se están desarrollando nuevos suelos con buenas ubicaciones y orientados a proyectos de gran formato, en la zona prime veremos estabilidad de rentas, pero con tendencia a incrementar, y consolidación de rentas en las zonas norte y sur para los nuevos proyectos logísticos.
Por el último, para el mercado logístico de Andalucía, 2021 ha sido un año de consolidación tras el empuje de años anteriores. El foco sigue en las zonas más relevantes, Málaga y Sevilla, pero no hay que perder de vista zonas como Cádiz, con los distintos proyectos que desde Zona Franca Cádiz se están impulsando, o la actitud proactiva de la Autoridad Portuaria de Huelva, que están constantemente impulsando nuevas acciones. El stock logístico disponible en Málaga, Sevilla y Costa es prácticamente 0 % en la actualidad y no se espera en 2022 nuevo techo disponible en el mercado. En Málaga, el empuje de la demanda ha permitido consolidar las rentas en 5€, lo que otorga una gran rentabilidad al mercado y despierta un fuerte interés del mercado de inversión. En cuanto a Sevilla, la evolución del mercado de forma consolidada ha provocado una evolución positiva de las rentas, con un incremento que ronda el 10 %. En cuanto a las tendencias para el mercado de Málaga, en Savills consideran que en los próximos meses se incorporarán inmuebles logísticos de última generación, ampliando el parque y mejorando la calidad; la disponibilidad rozando el 0 % confirma la reactivación de la demanda en el tercer y cuarto trimestre de 2021, lo que tensiona más el mercado y las rentas se mantendrán estables en su máximo histórico. Por su parte, Sevilla incorporará en los próximos meses inmuebles logísticos de última generación al stock disponible, pero aún en niveles muy bajos, lo que tensionará el mercado debido a la reactivación de la demanda en el tercer y cuarto trimestre del año. En cuanto a las rentas, experimentan un crecimiento moderado.
