El sector patrimonialista no está siendo ajeno al momento de reorganización que vive el mercado geriátrico de nuestro país. Compra-venta de residencias, concentración, nuevos modelos de gestión y, sobre todo, ampliación exponencial de las redes de los principales grupos gestores han generado un caldo de cultivo que importantes especialistas en adquisición de activos no quieren desaprovechar. No en vano, hablamos de un ámbito, el geriátrico, en el que está confirmado un gran potencial de crecimiento en los próximos años, habida cuenta de la evolución de la pirámide de población y, en consecuencia, de las necesidades presentes y sobre todo futuras de ampliar el parque de camas geriátricas. El contexto inversor está animado además por los bajos tipos de interés que facilitan las posibilidades de invertir.

Importantes grupos gestores vienen apostando ya por centrarse en la explotación del día a día de los centros, su core-business, dejando que sean empresas inversoras, family offices y patrimonialistas las que, apoyadas en sus capacidades financieras, se conviertan en titulares e incluso promotores de residencias y centros de día, unos activos muy sólidos, cuyos alquileres a largo plazo están prácticamente garantizados, ante la demanda de plazas que sigue habiendo en nuestro país.

Healthcare Activos invertirá 500 M y prevé su salida exterior

Si hay un nombre a destacar en el ámbito patrimonialista geriátrico es el de Healthcare Activos Investment, sociedad inversora liderada por el empresario Jorge Guarner. Ex-consejero delegado y accionista minoritario hasta 2017 del grupo gestor SARquavitae -hoy DomusVi -, Guarner apostó -antes incluso de su salidadel ya entonces grupo líder en gestión residencial-, por el negocio patrimonialista, para lo que constituyó Healthcare Activos de la mano de la inversora Oaktree Capital. La sociedad patrimonialista cuenta ya con 23 centros residenciales en propiedad (tres hospitales y el resto geriátricos), de los que 19 están operativos y alquilados (3.200 camas) y tiene los otros cuatro en distintas fases de desarrollo, casi todos con gestor apalabrado (el grupo tiene proyectos para abrir nuevas residencias en Barakaldo, Cerdanyola del Vallès, Igualada -Barcelona- y el barrio de Amezola de Bilbao).

El objetivo de Healthcare Activos es convertirse en una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), con un compromiso de invertir 500 M€ en inmuebles geriátricos y hospitalarios. En la actualidad, el grupo tiene comprometida una inversión de más de 150 M para el año en curso y lleva ya invertidos 265 M. Su plan de expansión se basa tanto en la adquisición de centros operativos, como en edificios para reformarlos como geriátricos e incluso en solares para levantar nuevos centros, en todos los casos con el fin de alquilarlos en contratos de 25 años a gestores geriátricos de primer nivel. Asimismo, el grupo espera comenzar una posible expansión internacional a corto plazo, acompañando a los principales operadores europeos. Para ello se apoyará en la experiencia de su nuevo CEO Albert Fernández, fichado por la compañía el pasado febrero.

Según lo previsto, el desarrollo de Healthcare Activos en los últimos tres años ha estado ligado al de los grupos gestores Amavir, Bastón de Oro, QuirónSalud, La Saleta Care, Geroinnova o la francesa Colisée. Así, su primera operación, cerrada en diciembre de 2016, incluyó la compra de cuatro residencias a Ahorro Corporación, todas gestionadas por el grupo Amavir, que ha mantenido los contratos con su nueva casera. En junio de 2017, Healthcare también compraba a Promociones Hekania su complejo en Logroño, que continúan gestionando Clece (residencia) y Viamed Salud (Hospital Valvanera). En julio, la inversora adquirió a Goldman Sachs el inmueble de la Residencia Los Tilos, de Barcelona, que ha continuado gestionando la catalana Bastón de Oro. Ya en 2018, a principios de año Healthcare iniciaba sus primeros acuerdos con el grupo gestor La Saleta Care a la que compró los tres inmuebles del grupo Baugestion, que La Saleta acababa de adquirir al grupo vallisoletano y cuya gestión mantiene. También de la mano de La Saleta, en abril de 2018, Healthcare adquirió a Albertia Etxea la residencia homónima de Vitoria, firmando en el mismo acto un acuerdo con La Saleta Care, compradora del negocio de explotación. En febrero pasado Healthcare también se quedaba una de las residencias del grupo castellanoleonés Esgra (concretamente el centro de Villares de la Reina -Salamanca-), cuyo negocio de explotación había asumido La Saleta en septiembre, dentro de un acuerdo para hacerse con el control de todo el grupo Esgra.

Por último, Healthcare Activos ha acompañado a la francesa Colisée en sus últimas operaciones en nuestro país, que han consolidado al grupo galo en España. Así, en septiembre, Colisée adquiría el negocio de gestión de la catalana STS (cinco centros, de los que Healthcare adquiría tres) y, ya en 2019, en enero se incorporaban a la red de Colisée dos centros en Poblete (Ciudad Real) y Ceutí (Murcia), cuyos inmuebles también adquiría Healthcare a dos sociedades mercantiles. Además, se da la circunstancia de que el pasado marzo Colisée cerraba la adquisición internacional del grupo belga Armonea, propietario en España precisamente de La Saleta Care, lo que hace pensar que previsiblemente se fortalezca aún más la alianza de Healthcare Activos con el grupo resultante de la integración.

Primonial REIM adquiere un centro en Barcelona y seis residencias en Valencia

Otra de las patrimonialistas más activas en los últimos años en el ámbito geriátrico es la inversora francesa Primonial REIM, que el pasado marzo adquiría, también a La Saleta, seis residencias (800 plazas) de la empresa geriátrica en la Comunidad Valenciana, por 35 M€. En una operación posterior, Reim encomendó a BNP Paribas la gestión patrimonial de los centros. Las residencias de La Saleta elevaron a 13 las propiedades gestionadas por BNP para Patrimonial REIM en Italia, Irlanda y España.

Como en el caso de Healthcare Activos, La Saleta mantendrá la gestión de los centros, en régimen de alquiler durante 25 años. La operación se producía meses después de que Primonial REIM materializara su primera adquisición sociosanitaria en nuestro país, correspondiente a la Clínica Sant Antoni de Barcelona, comprada por la gestora de fondos de inversión gala a la sociedad Hucasve, en septiembre de 2017, por unos 20 M€. La inversora confirmaba que la operación incluía la adquisición del inmueble, manteniendo la gestión del centro sociosanitario (clínica y residencia) en manos de su anterior propietaria y gestora.

Lagune cierra dos operaciones con DomusVi

También muy interesado en el sector geriátrico español se ha mostrado el grupo inversor francés Batipart, que pretende seguir creciendo en nuestro país, tanto en el sector de residencias como en otros centros sanitarios (clínicas y hospitales), si surgen oportunidades. Batipart ha convertidoen su vehículo de inversión en activos inmobiliarios, sanitarios, turísticos y de ocio a su filial Lagune (participada también por Crédit Mutuel -25,25% y Groupe Covéa -25,25%-). Como Healthcare Activos, Batipart basa sus planes en invertir tanto en activos existentes como en nuevos desarrollos.

En la actualidad, Lagune cuenta con una cartera total de 1.700 M€ en activos hoteleros, resorts y residencias de la tercera edad en Francia, Alemania, Suiza, Italia y España. En el ámbito geriátrico, pretende generar alianzas con grupos gestores de referencia como Korian, Gheron o la española DomusVi, con la que ha cerrado ya dos importantes operaciones, que elevan su cartera a 18 centros geriátricos.

En concreto, Lagune adquiría el pasado febrero dos residencias del grupo geriátrico DomusVi en Arroyo de la Encomienda (Valladolid) y Villaralbo (Zamora). Se trataba de sendas operaciones de sale&lease back en virtud de las cuales DomusVi seguirá haciéndose cargo de la explotación de los centros durante los próximos 25 años. La venta de los dos geriátricos, que DomusVi heredaba de la operación de compra de Gerovida en noviembre de 2018, confirma la intención del grupo gestor de seguir deshaciéndose de la propiedad de sus residencias, para centrarse solo en la gestión. La venta de los centros Valladolid y Villaralbo supone repetir acuerdo con Lagune, a la que ya en 2016, todavía como SARquavitae, vendía los 16 geriátricos que tenía en propiedad, en una operación paralela a la integración de la empresa gestora con el grupo Geriatros, que conformó el nuevo grupo DomusVi.

Veracruz se queda con los inmuebles de Omega

También la sociedad patrimonial valenciana Veracruz adquiría hace apenas un año las dos residencias de la gestora geriátrica francesa Omega en nuestro país, ubicadas en Valencia capital y El Vedat de Torrent (Valencia). Tras la posterior adquisición de Omega por la también gestora francesa Korian (presente en nuestro país desde hace unos meses), Veracruz seguiría manteniendo la titularidad de los dos centros, convirtiéndose en casera de Korian, que habría heredado la gestión a largo plazo de las residencias, tal como había pactado su anterior gestora.

Caboel vuelve a ser casera de Sanitas

Dentro de las entidades patrimonialistas que están operando en el sector geriátrico en la actualidad, cabe destacar al family office Caboel, compañía inmobiliaria patrimonialista de activos terciarios (comercial, hoteles, logística y oficinas), que es titular desde 2018 de cinco residencias adquiridas al grupo Arpada, un año después de que el grupo madrileño vendiera a Sanitas Mayores la explotación de los centros que tenía operativos en ese momento. Para Sanitas, Caboel es ya un casero conocido, puesto que durante varios años fue titular de la residencia Sanitas Les Corts, de Barcelona, hasta que en 2015 el geriátrico volvió a ser propiedad de la también patrimonialista Saarema Sociedad Promotora de Centros Residenciales, tras ejecutar esta última la opción de compra que mantenía desde 2007 sobre estas instalaciones.

La misma Saarema mantendría hoy en vigor opciones de adquisición sobre otras tres residencias de la red de Sanitas Mayores, en virtud de un acuerdo firmado en 2007 con la entonces propietaria de los centros, la sociedad patrimonial Testa Inmuebles en Renta -todos ellos procedentes de la desaparecida Euroresidencias Gestión, integrada desde hace años en Sanitas-. Por último,entre los caseros de Sanitas cabe citar un family office local, que en 2018 adquiría el inmueble promovido por el grupo Cel Urbà en Cornellà de Llobregat y del que Sanitas Mayores se hizo cargo desde su apertura en 2017.

De esta forma, Saarema contaría con una red de seis centros geriátricos en Madrid (el único que gestiona directamente, mediante la filial Edificio Geriátrico Valmonte, que desde 2017 controla al 100% ), Getafe, Zaragoza, Vigo, Tarragona y Barcelona (los cinco últimos vinculados a la red de Sanitas Residencial, mediante contratos a largo plazo).

Thor Private inicia su apuesta en Galicia

También inversora y nueva en el sector geriátrico es Thor Private Equity Spain que hace meses elegía Galicia para la construcción de sus primeros proyectos en nuestro país. La inversora cuenta con dos residencias en desarrollo en Vigo y A Coruña, que gestionará el grupo Clece, con el que podría haber firmado un acuerdo para la gestión de los geriátricos que promueva en el futuro en nuestro país, aspecto este último que no ha sido confirmado.