Este pasado año 2023 ha estado marcado por un alto nivel de incertidumbre en el sector inmobiliario, por lo que hacer previsiones sobre el futuro del mercado se hace relativamente complejo sin poner en contexto la situación actual.
A pesar de los desafíos económicos afrontados en la última década, la demanda de viviendas en España ha mostrado una tendencia de crecimiento constante. Este fenómeno se puede atribuir a distintos factores: aumento de la población, mejora de las condiciones económicas, y creciente urbanización. Si nos centramos en la demanda de vivienda de obra nueva, a pesar de la ligera caída que experimentó el pasado ejercicio ha tenido una tendencia de crecimiento, muy especialmente en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o zonas de la costa de Levante.
Llevamos meses arrastrando un desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda de obra nueva. Los volúmenes de producción de inmuebles de esta tipología siguen estando muy por debajo de la demanda existente. Esto provocará mantener cierto nivel de tensionamiento de precios en determinados mercados que, a priori, podrían "suavizarse" si se revisasen procedimientos de gestión del suelo y actualizar los planeamientos más antiguos. De esta forma, podría aumentar el suelo disponible para construcción de vivienda nueva.
El mercado inmobiliario, siempre dinámico y en constante cambio, se prepara para un emocionante 2024. Nos encontramos con múltiples factores que confluyen para dibujar el panorama que nos espera: desde los costes de construcción, la situación de los tipos de interés (pese a la estabilización, se mantienen unos tipos altos por las constantes subidas de los últimos meses), hasta la diversidad de las distintas tipologías de activos, con las oportunidades que cada uno ofrece.
Factores económicos
Si bien los costes de construcción han ganado protagonismo en los últimos meses por su incremento constante, también sirven como catalizador para la innovación. La tecnología ha irrumpido en todos los aspectos en nuestras vidas y la construcción no es una excepción. En 2024 se espera que la implementación de nuevas tecnologías, como la construcción modular y la inteligencia artificial aplicada a la planificación urbana, influyan en la eficiencia y rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Otros elementos como el big data y la posibilidad de realizar las visitas de manera virtual están ya normalizados a la hora de lanzar nuevo producto al mercado.
En cuanto al marco económico que nos rodea, los expertos anticipan un panorama en el mercado inmobiliario español que refleja similitudes con las tendencias observadas en 2023. La obtención de crédito seguirá siendo un desafío ya que a pesar de que es probable que se produzcan bajadas en los tipos de interés, seguirán existiendo notables restricciones crediticias. Esto, al igual que como he indicado con los constes de construcción, también abre la puerta a la diversificación financiera. La colaboración entre entidades financieras y otros agentes del mercado para desarrollar productos innovadores y flexibles podría proporcionar tasas más competitivas y fomentar el acceso a la propiedad. La adaptación ágil a las tendencias financieras puede ser la clave para aprovechar al máximo estas oportunidades.
Mercado de suelo
Las parcelas y los suelos urbanos seguirán siendo una inversión atractiva en 2024. La tendencia en los últimos meses demuestra un interés creciente en el suelo (principalmente residencial) localizado en los principales núcleos de población.
En las capitales de provincia y localizaciones urbanas con alta actividad económica, la disponibilidad de vivienda nueva sigue siendo escasa y con precios al alza. Esto, junto con la escasez de suelo urbanizable en estas zonas y los repuntes en el precio del suelo y costes de construcción dificultan la apuesta por nuevos desarrollos para este uso.
En este sentido la colaboración público-privada será determinante en las posibilidades que pueda ofrecer el mercado, ya que se anticipa una mayor regulación y un enfoque en el desarrollo sostenible, lo que podría afectar a la disponibilidad de activos y a la fijación de los precios. La administración pública no dispone de suelo en propiedad suficiente para desarrollar vivienda asequible. Por ello, sería vital una mayor colaboración entre ambos agentes.
En conclusión, mientras que el suelo sigue siendo una opción atractiva para los inversores en 2024, el mercado está siendo moldeado por una mayor regulación y un enfoque en el desarrollo sostenible.
A medida que nos adentramos en 2024, no cabe duda de que el mercado inmobiliario afronta grandes retos relacionados con la eficiencia y la innovación. Si nos centramos en los terrenos y suelos, la diversidad de tipologías, la cada vez mayor eficiencia en los costes de construcción, unos tipos de interés que esperemos sigan la tendencia de reducción y las opiniones positivas de expertos pintan un cuadro alentador. Aquellos que se adapten a la evolución del mercado y se embarquen en enfoques creativos estarán mejor posicionados para cosechar los frutos de un mercado inmobiliario vibrante y en constante crecimiento.
Borja Izquierdo es Associate Director Retail Sales para Real Estate en Hipoges
