El apetito inversor por el sector de residencias de estudiantes (PBSA por sus siglas en inglés) en España se mantiene fuerte, apoyado en la demanda sostenida de alojamiento, la resistencia a las crisis financieras y la atractiva rentabilidad que ofrece el sector.

La inversión en residencias de estudiantes suma, hasta diciembre de 2024, 756 M€, multiplicándose por diez respecto al mismo período del año anterior según el informe Residencias de estudiantes: Construyendo el futuro del alojamiento Universitario elaborado por la consultora inmobiliaria internacional JLL.

Sin embargo, la falta de producto estabilizado en los principales mercados hace que los inversores estén enfocados en compras de suelo para el desarrollo de nuevos proyectos en toda la geografía nacional: la inversión en solares alcanza los 234 M€ hasta cierre de septiembre, un 9,3% más que en el mismo período del año anterior, en el que las compras de suelos para desarrollos PBSA ascendieron a 214 M€.

Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España, explica: “El sector de residencias de estudiantes en España es uno de los más consistentes y prometedores. Los estudiantes extranjeros en España siguen aumentando, un 8,5% respecto al curso anterior y la movilidad nacional también se incrementa. La oferta crece por debajo de una demanda en constante crecimiento. Este escenario favorable consolida al sector de residencias de estudiantes como el mejor balanceado en cuanto a riesgo retorno se refiere”.

La oferta crece más lentamente que la demanda

De acuerdo con el análisis de JLL, la demanda insatisfecha ha aumentado en los últimos años hasta alcanzar los 505.000 estudiantes en el curso 2023-2024, que se ven obligados a buscar otras alternativas de alojamiento: desde el curso 2015-2016 la demanda potencial se ha incrementado un 35% hasta los 622.000 estudiantes, mientras que la oferta de camas solo se ha incrementado en un 29%, alcanzando las 117.000 plazas repartidas en 1.116 residencias universitarias y colegios mayores.

En el último año la oferta en España se ha incrementado en un 5% sumando 5.642 nuevas plazas. La demanda creciente de alojamiento de calidad impulsada por un aumento en el número de estudiantes internacionales y nacionales hace que los inversores continúen mostrando mucho interés en el sector PBSA.

Los inversores, dispuestos a destinar más capital

A pesar de la limitada actividad transaccional, los sólidos fundamentales del sector impulsan el interés de los inversores: 67% pretenden aumentar el capital que destinan a la compra de estos activos.

En noviembre se cerró la transacción de mayor volumen del año en el sector inmobiliario en España: la venta del portfolio de residencias de estudiantes propiedad de EQT y Grupo Moraval a Azora y GIC. Movimiento que evidencia el interés creciente de los grandes fondos internacionales en el sector PBSA, que identifican en España una atractiva oportunidad de negocio.

Entre las transacciones de activos ya desarrollados, durante este año destacan la adquisición de las residencias Vita Poblenou y Vita Pedralbes por Morgan Stanley; la compra de una residencia de estudiantes en Salamanca por parte de Stoneshield y la adquisición de la residencia de estudiantes Youniq protagonizada por The Boost Society. Todas ellas han sido asesoradas por JLL. En el tercer trimestre del año, además, Resa adquirió un activo en Valladolid.

Por perfil de activos, desde enero de 2023, el producto Value Add ha representado el 30% del total de las operaciones firmadas.

Los 15 primeros operadores concentran el 76% del pipeline

Actualmente, los 15 principales operadores suman 49.000 camas operativas, lo que representa un 48% del stock total de plazas en España y el 76% de las plazas en proyecto. Con los nuevos desarrollos estos operadores pasarán a gestionar el 53% del stock total. Resa, con 11.000 camas es el operador con más plazas operativas, seguido de GSA - Yugo con 6.700 camas, que junto a Nodis, Bravo y MiCampus se posicionan como los operadores con mayor número de camas en proyecto a entregar en los próximos años.

Centrando el foco en los principales inversores en términos de stock, PGGM continúa siendo el mayor tenedor a nivel nacional por la compra de RESA, ya que reúne un 11% del total de camas operativas. Le siguen Stoneshield y Brookfield / Temprano que acumulan un 8% y un 6% del stock actual respectivamente. Entre los inversores con más camas en proyecto se encuentran, Stoneshield y Medinvest / King Street con más de 4.400 camas a entregar en los próximos años.