El volumen de inversión en oficinas en España ha alcanzado 1.400 M€ en los nueve primeros meses de 2024, lo que supone una subida del 41% respecto al mismo periodo de 2023 y más del total registrado el año pasado con 1.290 M€, según los datos del último informe Office Pulse elaborado por la consultora Savills. Si bien los datos de inversión todavía no muestran la recuperación de los niveles habituales, con una media de 2.500 M€ en la serie histórica, Savills estima que el segmento oficinas cerrará cerca de los 2.000 M€ en 2024.
La consultora anticipa una rápida reactivación a partir del segundo trimestre de 2025, tras la estabilización de yields (rentabilidades) en torno al 5%, las bajadas ya realizadas de los tipos de interés más la anticipación de mayor reducción y el respaldo del mercado de usuarios, con un nivel de demanda muy sólido tanto en Madrid como en Barcelona, muy enfocado en los edificios de oficinas de mejor calidad en las mejores zonas. Del mismo modo, la consultora señala que sin tener en cuenta las operaciones de cambio de uso, la inversión en oficinas ha remontado un 23% interanual en el mercado español. En lo que va de año, el volumen destinado a cambio de uso en el segmento oficinas ha superado los 330 M€ en ocho operaciones de este tipo frente a en torno a 120 M€ en todo el año pasado. Una de estas operaciones supondrá el cambio de residencial a oficinas en el centro de Barcelona, y el resto se trata de edificios localizados en Madrid que saldrán de la oferta de oficinas para ser reformulados bajo distintos formatos de residencial y living en su mayoría.
Madrid ha registrado un aumento del 21% interanual en la contratación de oficinas hasta septiembre, alcanzando los 442.000 m2, tras registrar el mejor tercer trimestre desde 2007, con más de 178.000 m2 entre julio y septiembre. Las grandes operaciones vuelven a ser protagonistas y llegan a la periferia cercana, la zona que ha registrado mayor incremento con un repunte del 39%.
Hasta el cierre del trimestre se han cerrado quince operaciones de más de 5.000 m2 y cinco de ellas han superado los 10.000 m2, consolidando la distribución de operaciones por tamaño en niveles similares a prepandemia. La tasa de desocupación se mantiene estable en el 9,23%, si bien dentro de la M-30 se reduce al 3,4%, desplazando la demanda hacia los mejores edificios en la periferia cercana y manteniendo la tendencia de rentas al alza en espacios de calidad.
En Barcelona, la contratación de oficinas hasta septiembre ha supuesto un aumento del 49% interanual, alcanzando ya, con 231.000 m2, el total registrado en 2023. Por zonas, Savills señala la reactivación de la demanda en las nuevas áreas de negocio (NBA), que acaparan el 44% de la superficie contratada gracias al incremento del número de operaciones de mayor volumen. Los contratos por encima de 3.000 m2 superan ya el total registrado durante todo 2023, y han impulsado la absorción especialmente en el distrito 22@ donde se han registrado más de 70.000 m2 a cierre de septiembre frente a 40.000 m2 durante todo el año pasado. Respecto a la tasa de desocupación, se sitúa en el 11,9%, desde el 3,7% en zonas prime al 23% en las nuevas áreas de negocio.
Esta escasez de disponibilidad en prime y mayor desocupación en las nuevas áreas de negocio empieza a mostrar una mayor diferenciación en las rentas de oficinas en las distintas zonas de la ciudad, con rentas teóricas en los mejores edificios de las nuevas áreas de negocio en torno a 23 €/m2 frente a 25-30 €/m2 euros en centro ciudad y prime, donde de forma extraordinaria se ha superado la barrera de los 40€/m2 por primera vez en la ciudad.