Construcción Alimarket: Solvia nació como un servicer inmobiliario puro pero ha ampliado sus servicios en los últimos tiempos. ¿Qué actividades y servicios desarrolla Solvia?

Javier García: Nosotros hacemos servicing inmobiliario. Pero el concepto servicing es amplio y, en nuestro caso, lo que incluye es que somos una gran comercializadora de activos inmobiliarios, no solamente de vivienda retail, sino de activos de otros segmentos. Probablemente hace tres años teníamos prácticamente un 90% de la venta concentrada en producto residencial terminado. Actualmente, el producto no residencial más orientado a inversores, empresarios, family offices...., como pueden ser activos comerciales, terciarios, suelos, etc,supone ya un 34% de las ventas de Solvia. Somos una comercializadora multisegmento.

El segundo negocio es facility management, es decir,gestionar, administrar y mantener una cartera de más de 25.000 M€ de activos inmobiliarios -digo 25.000 M porque el resto son créditos y eso no los administramos-.

Luego, con una cartera de 5.000 M€, también somos gestores de créditos, en nuestro caso no del Sabadell, sino de la Sareb como acreedor. Luego, internamente somos también una promotora. Esto entre comillas porque no tenemos activos en balance, es decir, no somos una promotora en el sentido patrimonialista de la palabra, que invierte en compra de suelo, lo desarrolla y lo vende. Nosotros esto lo hacemos para terceros. Aunque tenemos una unidad de negocio que es, a todos los efectos, en términos de estructura productiva, como una promotora. Y luego, de manera muy incipiente -lo llevamos haciendo desde 2014 pero con menor volumen de negocio-, también realizamos actividades de advisory y consultoría, aprovechando el expertise que hemos desarrollado en este negocio.

¿Qué queremos ser? Nosotros tenemos un espíritu muy start-up, de ver qué oportunidades surgen en el mercado. En este sentido, hemos visto que las operaciones entre particulares están creciendo y hemos abierto nuestra primera agencia inmobiliaria en Alicante, para vender tambien inmuebles de particulares. Aspiramos a que nuestra red de consultores en toda España pueda intermediar este tipo de activos. No lo hemos puesto en marcha pero es la visión de la compañía, porque hemos venido aquí para quedarnos. No estamos para autodestruirnos cuando la propiedad se diluya, cuando los bancos dejen de tener tanto volumen de activos. Y en el caso de la Sareb eso va a pasar seguro, porque está en su mandato fundacional. Y por eso acometemos este tipo de iniciativas. La reflexión del Sabadell, como accionista, sería: “lo tuve que montar por una necesidad pero una vez que lo he montado, debo sacar dinero de ello”.

C.A.: El Sabadell es vuestro accionista único pero, por lo que comentas ¿trabajáis para otros clientes aparte de Sabadell?

J.G.: Sí. Los dos grandes clientes serían, por este orden, la Sareb y el Sabadell, en términos de volumen de activos gestionado. También tenemos carteras de menor tamaño de fondos internacionales, que han confiado su gestión a Solvia, aunque es verdad que es un negocio más reducido que el de los otros dos clientes. Aspiramos a expandir esta parte y por eso tenemos el área de advisory, no solo porque obtenemos un beneficio de este negocio sino porque nos estamos colocando al lado de los inversores internacionales para ayudarles en sus compras con una firme aspiración a que luego nos confíen el servicing. Sabemos que el mercado de los fondos es un sector con márgenes más estrechos que el de los otros clientes. Pensamos que somos de los mejores servicers para dar servicio a los fondos pero no estamos dispuestos a competir por los mismos márgenes. Nosotros ponemos una web que es la que mayor número de usuarios únicos tiene -entre los servicers-, una estructura de mantenimiento profesionalizada, hacemos la contabilidad con una integridad de sistemas al día, somos un proveedor de cobros y de pagos fiable, tenemos unas capacidades de reporting profesionalizadas e, indudablemente, la propuesta de valor de la compañía es superior a la de los competidores.

C.A.: Solvia se ha convertido en una gran promotora, aunque estrictamente sea promoción delegada, ¿Cuál es la tipología principal de producto que desarrolla (residencial, terciario, hotelero..)?

J.G.: Básicamente es residencial. Estamos poniendo en marcha unas 500 viviendas al año. Hemos desarrollado un total de 3.380 viviendas desde 2010. En la etapa puramente de Solvia, estarían en las 2.500 unidades. El ritmo es un poco superior a las 500 viviendas/año. Nuestra visión es que tenemos capacidad de crecer y, en este sentido, es un servicio en el que ya estamos contratando clientes diferentes al Sabadell. Tenemos algunas operaciones firmadas con inversores internacionales, en algunas promociones concretas, aunque aún no puedo dar más detalles.

C.A.: Ya promovéis para otros clientes aparte del Sabadell

J.G.: Si tuviéramos que resumir la estrategia de la compañía en una palabra, es diversificación. Con Banco Sabadell, indudablemente hay dos relaciones. Una es que es nuestro cliente y la otra es que es nuestro accionista. Aunque se gobierna de una manera totalmente separada, de forma independiente. Y el objetivo del comité de dirección es la diversificación. Ya tuvimos un éxito ganando “Íbero” (gran contrato para la Sareb adjudicado a finales de 2014) y lo que estamos haciendo ahora es tanto ver si podemos ganar más “Íberos”, como diversificar, por ejemplo, con esa apertura de agencias para el mercado de particulares.

C.A.: La mayoría de los bancos han vendido parte de su negocio de servicing a fondos internacionales, pero el Sabadell no lo ha hecho ¿Existe la posibilidad de que se desprenda de parte de Solvia?

J.G.: Oportunidades para hacer lo que han hecho otros no le han faltado al Banco Sabadell. En el periodo entre finales de 2013 y principios de 2014 en que se dieron esas operaciones de plataformas, el banco tuvo también esas oportunidades. Pero en las ventas que se hicieron no se pagó por el valor industrial de las plataformas. Se valoró cuánto valía el contrato de servicing con el banco, pero no si la plataforma era más o menos fiable en términos de capacidad operacional, si contaba con mejores o peores profesionales inmobiliarios, si tenía posibilidades de expansión futura. En resumen, el valor industrial de la compañía. Entonces, ¿ve imposible que el accionariado de Solvia cambie en un futuro? Claramente, el banco ha declarado que no. Pero también ha dejado claro que no quiere operaciones de mero componente financiero. Solvia le aporta beneficios al consolidado, está cumpliendo los objetivos como cliente y en términos de mejora de eficiencia interna del servicer. Indudablemente, con alguien que vea el valor industrial de Solvia, seguro que el banco se sienta a hablar pero no bajo los parámetros de las ofertas de desinversión de servicing que se han movido en el mercado español. El Sabadell piensa que esto es un proyecto empresarial y se puede impulsar vía operaciones, vía diversificar el accionariado, etc. Pero la clave es esa: impulsar.

C.A.: ¿Tienen pensado entrar en gestión de cooperativas?

J.G.: No, a corto plazo no.

C.A.: ¿En qué zonas geográficas opera Solvia con más fuerza?

J.G.: Por nuestra historia, y la de nuestro accionista, la promoción está centrada, por este orden, en Cataluña, Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana y Asturias. Básicamente es la huella de la presencia de Banco Sabadell. Por ejemplo, Solvia hace promociones en Asturias porque Banco Sabadell Herrero es la entidad más importante allí y eso hace que tengamos un portfolio de suelos interesante en Asturias. Tenemos un peso muy elevado de promoción inmobiliaria en Cataluña, donde nos sentimos muy cómodos, en cuyo sector inmobiliario es una referencia nuestro director general de Solvia Desarrollos, Paco Pérez. Indudablemente, incrementaremos el volumen en Cataluña pero bajaremos su peso relativo porque, aunque nos parece un mercado muy interesante, queremos incrementar nuestro volumen de promociones en Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana. Para eso, estamos utilizando la venta de este servicio de promoción delegada a clientes distintos del Banco Sabadell.

C.A.: El suelo del Sabadell se encuentra preferentemente en Cataluña

J.G.: El suelo de mayor calidad del banco está localizado en Cataluña, sí.

C.A.: ¿Tenéis alguna promoción actualmente fuera del Sabadell?

J.G.: No te puedo concretar pero sí que puedo confirmar que, fuera del ámbito del Sabadell, tenemos promociones en las ciudades más relevantes de la Comunidad Valenciana, de Cataluña, Madrid y Andalucía, los cuatro polos donde vemos la expansión de la compañía. En la actualidad, tendríamos ya más de diez promociones para terceros a arrancar en 2015 o 2016.

C.A.: Dentro de esa diversificación ¿Se ha planteado Solvia salir de España?

J.G.: En promociones, no tanto. En términos de actividad, lo más relevante para Solvia sigue siendo el servicing: comercialización, consultoría y facility management. En este ámbito, no lo tenemos decidido. La internacionalización supone un esfuerzo importante pero estamos siguiendo la evolución de algunos mercados europeos con interés. Nos parece que tecnológicamente somos el servicer mejor preparado para la internacionalización. Lo único que justifica tu internacionalización es que la tecnología y los procesos que has desarrollado sean escalables e implantables en mercados diferentes al español. Estamos preparados para exportar tecnología y procesos, y si lo vemos claro, nos lanzaremos, pero hasta ahora no hemos visto una oportunidad clara. Sí que pensamos que conceptualmente es un camino de expansión de la compañía.

En 2015, la compañía ha duplicado su capacidad productiva. Indudablemente, ahora estamos trabajando en nuevos planes de futuro: apertura de agencias, potenciación de advisory, empezando a mirar posibilidades de internacionalización...Pero la verdad es que hasta el mes de junio estuvimos haciendo en cinco meses las integraciones y el incremento de la capacidad productiva que tenía que hacer Solvia. Terminaremos el año por encima de los 450 empleados y cuando firmamos el contrato de Íbero, en noviembre de 2014 -aunque luego las integraciones no empezaron hasta enero-, eramos 240 personas. La transformación de la compañía en 2015 es muy evidente y ha implicado un esfuerzo interno por parte de todos los empleados de Solvia.

C.A.: ¿Con qué cifra de negocio terminaréis el año?

J.G.: A nivel de ingresos, reportaremos el informe financiero a final de año. Te puedo decir que vamos a cumplir holgadamente nuestros objetivos de beneficios. Teníamos un presupuesto de ventas en PVP de 1.380 M€, que es un 10% superior al año anterior, y que además se va a superar con creces. Esa es la cifra de intermediación de la compañía y el resto de información financiera la reportaremos a finales de año.

C.A.: La estructura del sector ha dado un vuelco tras la crisis. Han cambiado los protagonistas: bancos, servicers, fondos de inversión, socimis... ¿Qué espacio le queda a las empresas especialistas, a los promotores clásicos?

J.G.: En el panorama inmobiliario, las socimis tienen un rol muy destacado, tanto en términos de volumen de inversión gestionado como también en el plano puramente estético: son el gran elemento nuevo, junto con los servicers, del contexto post-crisis. En el terreno puro de la promoción inmobiliaria la cosa es distinta y no entra en conflicto porque no hacen promoción. Incluso por su propia regulación, podrían hacer algo pero un porcentaje muy pequeño, porque tienen que tener activos en rendimiento. La duda está en la capacidad de extensión al sector residencial que van a tener. A mí me parece que hay lógica para un negocio de alquiler potente, pero los inversores de las socimis lotienen que terminar de ver.Yo creo que sí que va a pasar.

Otra cosa es el sector de promoción, que se está moviendo por dinámicas diferentes. Para empezar, su recuperación es más reciente que la de las socimis. Y lo sorprendente es que los promotores de toda la vida siguen siendo los protagonistas de lo que se está haciendo en promoción.

C.A.: Compartido con los bancos y sus plataformas inmobiliarias

J.G.: Yo no lo veo tanto así. Hay promotores que lo han hecho muy bien, que han superado de manera muy eficiente la crisis. En "Solvia Market View" se cita a Gómez Pintado de Vía Celere, que fue inteligente en términos de desinversiones en su momento. Incluso Núñez i Navarro en Barcelona, Amenabar, TM Grupo Inmobiliario en Alicante, Insur en Andalucía... Estos claramente están aprovechando una posición natural, que es muy buena. Tienen una situación de solvencia, diferencial respecto a otros, y aprovechan esta situación y la necesidad de la banca para financiar proyectos inmobiliarios. Y están promoviendo mucho.

Luego, al lado, hay otros nombres de toda la vida sin solvencia que, o han “muerto” o si siguen vivos es por que fondos inmobiliarios les están confiado su dinero a cambio de su expertise profesional. Y luego aparece un agente nuevo, que se llama Neinor, que en realidad es la gran novedad porque el resto son los de siempre.

C.A.: ¿Puede haber otros fondos de inversión, u otros actores, que sigan los pasos de Lone Star con Neinor para entrar con fuerza en el sector promotor en España?

J.G.: Yo creo que sí. Lo que está claro es que la agresividad de Lone Star es al mismo tiempo sorprendente y buena. Lone Star apuesta por un modelo que va claramente por la rentabilidad, por supuesto, pero también por el volumen. Creo que es un proyecto muy bueno. Su director general, Juan Velayos aporta profesionalidad, carácter analítico, visión financiera, visión de negocio, capacidad organizativa... Yo demando de España que sea un país más de profesionales efectivos que de profesionales relacionales. Afortunadamente, España va en una buena evolución, lentamente pero el país va a hacia la meritocracia. Y por eso, a mí, el proyecto de Neinor me gusta.

C.A.: ¿Se prevé una activación de la demanda residencial en España? ¿En qué cifras de nueva construcción se podría estabilizar el mercado español?

J.G.: Claramente sí. Frente a los señores de macroeconomía que sostienen que con el remanente que hay no puede haber más promoción inmobiliaria, eso es falaz. Porque hay stock en zonas con menos demanda y hay zonas con demanda con poco stock. Y eso es lo que está impulsando la promoción. Cuando te vas al contexto económico de cada zona, no se parecen en nada la renta per cápita de zonas como Madrid o Barcelona con la de Toledo o Lleida, ni el stockde vivienda de estas zonas, ni tampoco la cifra de desempleo. Al final, cuando te vas al mercado local, hay necesidad de nueva promoción inmobiliaria. En el contexto macro español, lo que dinamizará más la producción será la bajada de la cifra de paro, que tiene una tendencia positiva, que va metiendo más potencial de compradores y dinamizando la demanda.

El gran tirón que se produce después de 2013 es un tirón de confianza. El que puede comprar y no compraba por desconfianza, empieza a ver un panorama de precios y un panorama económico que pinta mejor y se lanza a comprar. El único factor que tiene en contra España como país es una demografía débil por zonas. Yo no sé lo que va a pasar en 2016, pero el panorama que desde Solvia Promociones hemos dibujado a futuro es que, frente a los que apuestan por las 150.000 viviendas nuevas al año, nosotros vemos más una cifra de 100.000. Por supuesto, es un panorama que va por zonas, muy de análisis local.