El mercado de oficinas en España ha alcanzado inversiones por valor de 600 M€ entre enero y marzo de este año, un 1% más que en el primer trimestre de 2022, según los datos recogidos por la consultora Savills en la última edición de Office Pulse. De esta cifra, Madrid ha concentrado el 69% del desembolso, unos 400 M€, mientras que el 23%, unos 140 M€, se ha dirigido a Barcelona. Los 60 M€ restantes se han repartido en otros mercados.

“El mercado español es percibido como defensivo. Las rentabilidades han corregido con respecto a hace 12 meses y el capital privado nacional está protagonizando la actividad”, ha explicado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España.

La principal diferencia entre los mercados de inversión de Madrid y Barcelona se encuentra en el origen del capital. Si bien en Madrid el 100% del capital inversor ha sido nacional, en su mayoría de inversores privados, aseguradoras y mutualidades, Barcelona sigue atrayendo un 87% de capital internacional y un 75% del volumen invertido proviene de fondos de inversión. El inversor institucional está activo para activos core que cumplan con los requisitos de ESG, ubicación, covenant (compromisos) y que tengan una rentabilidad adecuada a la situación de los tipos de interés. Las yields (rentabilidad) de oficinas prime se sitúan en el 4,25 %, lo que supone un ligero ajuste al alza en comparación con el cierre de 2022. "Prevemos un incremento de la actividad a partir del verano ante una estabilización de la situación macro", ha concluido Sánchez.

Crecimiento en el mercado de oficinas en Madrid

Durante el primer trimestre de 2023 la contratación de oficinas en Madrid ascendió a 140.500 m2, un 7% más que en el mismo periodo de 2022. La superficie media contratada se ha situado en torno a los 1.000 m2 por operación. Por zonas, el distrito de negocios y el área urbana, es decir, las oficinas dentro de la M-30, acapararon la mayor parte de la superficie con el 58% del total, en concreto, las cinco operaciones de mayor volumen del trimestre se han firmado dentro de la M-30, en contraposición con el último trimestre de 2022, cuando las operaciones de mayor volumen se cerraron fuera de la M-30.

La tasa de disponibilidad ha experimentado un mínimo repunte con respecto a diciembre de 2022, situándose en el 9,83%, principalmente por el aumento de disponibilidad en periferia. No se esperan grandes cambios en la tasa de disponibilidad futura, dado el buen comportamiento de la demanda y la ralentización de los nuevos proyectos de oficinas, especialmente los de nueva planta. La renta teórica en prime CBD se sitúa en 35,50 €/m2/mes, un euro por encima de la registrada en el primer trimestre de 2022.

Desciende la contratación de oficinas en Barcelona

Entre enero y marzo de 2023 el volumen de contratación de oficinas en Barcelona se ha situado en 63.500 m2, un 30% por debajo del primer trimestre de 2022 debido a la reducción en el número de operaciones de gran volumen (por encima de los 3.000 m2). La entrada de edificios rehabilitados en la zona centro sigue favoreciendo el equilibrio de la contratación en distintas zonas de ciudad. El centro ciudad gana peso gracias a las firmas de operaciones en edificios rehabilitados y acapara el 29% de la absorción total, frente al 26% registrado en las nuevas áreas de negocio. Barcelona cuenta con un stock de superficie de oficinas de 6.538.665 m2 a cierre de marzo, aproximadamente un 3% más que el año pasado, y la previsión es que la entrega de nueva oferta se mantenga estable alrededor de los 230.000 m2 en 2023 y 2024. Aproximadamente el 60% de las entregas tanto en 2023 como en 2024 se concentrarán en el 22@. Asimismo, continúa la tendencia de nuevos espacios rehabilitados, especialmente en el centro ciudad, donde la superficie rehabilitada representa prácticamente la mitad de la oferta a entregar en 2024.

Esta entrada de nueva oferta es el motivo por el que la tasa de disponibilidad ha pasado del 10,1% en diciembre al 10,4% a cierre de marzo. La zona NBA es donde más ha crecido la disponibilidad, situándose actualmente en el 19,6%.En relación con las rentas, la zona prime CBD marca una renta teórica de 28€/m2/mes, seguida por el centro ciudad y nuevas áreas de negocio, con 24 €/m2/mes.